HYPOTÉKY ZDRAŽUJÚ: AKTUÁLNE ÚROKY, SPLÁTKY A NOVÉ PRAVIDLÁ OD ROKU 2027

Obdobie postupného poklesu úrokových sadzieb na hypotékach sa v roku 2026 zastavilo.

Podľa Národnej banky Slovenska vzrástla priemerná úroková sadzba pri nových hypotékach z približne 3,5 % v marci 2026 na 3,9 % v auguste 2026.

To znamená nárast o 0,4 percentuálneho bodu približne za päť mesiacov. Priemer EÚ sa pritom pohyboval okolo 3,6 %, takže priemerné sadzby na Slovensku už boli mierne vyššie.

Situáciu navyše ovplyvnilo rozhodnutie Európskej centrálnej banky z 10. septembra 2026, po ktorom sa základné sadzby ECB zvýšili o 0,25 percentuálneho bodu.

Od 16. septembra 2026 sú sadzby ECB:

O KOĽKO ZDRAŽIE HYPOTÉKA PRI VYŠŠOM ÚROKU?

Rozdiel niekoľkých desatín percenta môže na prvý pohľad pôsobiť zanedbateľne. Pri hypotéke na 30 rokov však ide o desiatky eur mesačne.

Výška hypotéky Splátka pri 3,5 % Splátka pri 3,9 % Rozdiel mesačne

Pri hypotéke 200 000 € na 30 rokov teda zvýšenie úroku z 3,5 % na 3,9 % znamená približne:

• + 45 € mesačne
• +5 40 € ročne

Pri hypotéke 300 000 € už ide približne o:

• + 68 € mesačne
• + 816 € ročne

Aj zmena sadzby o 0,4 percentuálneho bodu teda môže pri vyššom úvere citeľne zvýšiť rodinné výdavky.

AKTUÁLNE ÚROKOVÉ SADZBY HYPOTÉK V BANKÁCH

Pri porovnávaní bánk je dôležité vedieť, že banky najčastejšie komunikujú sadzby „od“. Najnižšia reklamovaná sadzba preto ešte nemusí byť sadzbou, ktorú klient skutočne dostane.

Aktuálne verejne komunikované minimálne sadzby k 1.10.2026 sa pohybujú približne nasledovne:

Rozdiel medzi jednotlivými bankami tak môže byť približne 0,4 až 0,5 percentuálneho bodu, čo môže pri väčšej hypotéke znamenať desiatky eur mesačne.

Dôležité je, že uvedené sadzby sú sadzby „od“. Výsledný úrok konkrétneho klienta závisí najmä od LTV, bonity, príjmu, poistenia úveru, používania účtu, ďalších produktov banky a aktuálnych individuálnych zliav.

Preto banka s najnižším číslom v reklame nemusí byť automaticky najvýhodnejšia pre konkrétneho klienta.

PREČO HYPOTÉKY ZDRAŽELI?

Úrokové sadzby hypoték neurčuje iba Európska centrálna banka.

Banky pri nastavovaní svojich sadzieb sledujú najmä:

• cenu dlhodobého financovania,
• výnosy dlhopisov,
• úrokové sadzby na finančných trhoch,
• rizikové prirážky,
• očakávania ďalšieho ekonomického vývoja.

NBS uvádza, že predchádzajúci pokles sadzieb sa na jar 2026 prerušil.

Priemerná sadzba nových hypoték následne medzi marcom a augustom vzrástla:

3,5 % → 3,9 %

Za obratom stojí najmä rast úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch.

NAPRIEK VYŠŠÍM ÚROKOM SI SLOVÁCI BERÚ VIAC HYPOTÉK

Vyššie sadzby zatiaľ hypotekárny trh nezastavili.

Medziročné tempo rastu hypoték sa zvýšilo:

marec 2026: 8,3 %

august 2026: 8,8 %

Počet nových hypoték bol počas prvého polroka 2026 približne rovnaký ako v druhej polovici roka 2025 a už bol porovnateľný s obdobím pred prudkým rastom sadzieb po roku 2022.

Jedným z hlavných dôvodov je rast cien nehnuteľností. Aj keď počet kupujúcich nemusí prudko rásť, na kúpu podobnej nehnuteľnosti dnes potrebujú vyšší úver.

PROBLÉM NIE JE IBA VYŠŠÍ ÚROK

Pre kupujúceho sa dnes kombinujú dva nepriaznivé faktory:

1. rastú ceny nehnuteľností,
2. zároveň rastú úrokové sadzby hypoték.

Podľa NBS boli ponukové ceny bytov na konci augusta 2026 medziročne vyššie až o 13,8 %.

Priemerné ceny bytov už približne rok a pol rastú rýchlejšie ako priemerné mzdy domácností.

Priemerná cena nehnuteľností na Slovensku dosiahla v druhom štvrťroku 2026 približne:

3 041 €/m²

Oproti predchádzajúcemu štvrťroku to bolo približne o 1,2 % viac.

Najvýraznejší rast cien zaznamenal Košický kraj.

Pre klienta, ktorý čaká iba na nižšiu úrokovú sadzbu, preto nemusí byť výsledok automaticky výhodnejší. Pokles úroku môže medzitým vykompenzovať vyššia cena kupovanej nehnuteľnosti.

ČAKAŤ NA NIŽŠÍ ÚROK ALEBO KÚPIŤ NEHNUTEĽNOSŤ TERAZ?

Pri rozhodovaní nestačí sledovať iba úrokovú sadzbu.

Predstavme si nehnuteľnosť za:

200 000 €

Pri financovaní 80 % ceny potrebuje klient:

160 000 € hypotéku

40 000 € vlastné zdroje

Ak cena nehnuteľnosti vzrastie o 10 %, bude stáť:

220 000 €

Pri rovnakom 80 % financovaní bude klient potrebovať:

176 000 € hypotéku

44 000 € vlastné zdroje

Rozdiel:

• +20 000 € cena nehnuteľnosti
• +16 000 € vyššia hypotéka
• +4 000 € viac vlastných zdrojov

Aj keby teda úrok medzičasom klesol, klient nemusí v konečnom dôsledku ušetriť.

Pri kúpe treba porovnávať súčasne:

cenu nehnuteľnosti, výšku hypotéky, úrokovú sadzbu, mesačnú splátku, potrebné vlastné zdroje a celkovú schopnosť úver splácať.

OD ROKU 2027 SA MENIA AJ PRAVIDLÁ HYPOTÉK

Od roku 2027 sa pri hypotékach nebudú meniť iba úrokové sadzby. Dôležité sú aj nové pravidlá financovania bývania.

Jednou z najvýraznejších zmien sú pravidlá pre LTV, teda pomer výšky hypotéky k hodnote nehnuteľnosti.

Zmeny sa majú postupne uplatňovať od 1. januára 2027.

PRVÉ BÝVANIE PRE MLADÝCH DO 35 ROKOV

Pri splnení stanovených podmienok bude pri prvom bývaní možné financovanie až do:

90 % HODNOTY NEHNUTEĽNOSTI

Ak by nehnuteľnosť stála 200 000 €, pri 90 % financovaní by hypotéka mohla byť:

180 000 €

Klient by tak potreboval vlastné zdroje približne:

20 000 €

Pri štandardnom 80 % financovaní by potreboval:

40 000 €

Rozdiel vo vlastných zdrojoch je teda:

20 000 €

VÄČŠINA OSTATNÝCH KLIENTOV

Pre väčšinu klientov zostáva základný limit:

80 % LTV

Pri nehnuteľnosti za 200 000 € to znamená približne:

160 000 € hypotéka

40 000 € vlastné zdroje

VÄČŠINA OSTATNÝCH KLIENTOV

Pre väčšinu klientov zostáva základný limit:

80 % LTV

Pri nehnuteľnosti za 200 000 € to znamená približne:

160 000 € hypotéka

40 000 € vlastné zdroje

TRETIA A ĎALŠIA NEHNUTEĽNOSŤ

Pri klientoch, ktorí už vlastnia aspoň dve rezidenčné nehnuteľnosti, bude financovanie prísnejšie.

Štandardný limit sa môže znížiť na:

70 % LTV

Pri nehnuteľnosti za 200 000 € by to znamenalo:

140 000 € hypotéka

60 000 € vlastné zdroje

Rozdiel oproti 80 % financovaniu je:

+20 000 € potrebných vlastných zdrojov

Nové pravidlá preto môžu mať výrazný vplyv najmä na investorov alebo klientov kupujúcich ďalšiu nehnuteľnosť.

PREČO JEDEN KLIENT DOSTANE LEPŠIU HYPOTÉKU AKO DRUHÝ?

Úroková sadzba nie je jediným kritériom.

Banka posudzuje aj to, akú maximálnu hypotéku klient vôbec môže dostať.

Medzi hlavné ukazovatele patria:

LTV – pomer hypotéky k hodnote nehnuteľnosti.

DTI – celkové zadlženie klienta vzhľadom na jeho príjem.

DSTI – akú časť disponibilného príjmu môže domácnosť použiť na splácanie úverov.

Výsledok ovplyvňuje aj:

• vek klienta,
• výška a typ príjmu,
• počet detí,
• existujúce úvery,
• kreditné karty,
• povolené prečerpanie,
• leasing,
• podnikanie,
• ďalšie finančné záväzky.

Preto môže klient v jednej banke dostať vyššiu maximálnu hypotéku alebo lepšiu sadzbu než v druhej.

ROZDIEL MEDZI BANKAMI MÔŽE ZNAMENAŤ TISÍCE EUR

Predstavme si hypotéku:

200 000 € NA 30 ROKOV

Banka A ponúkne úrok:

3,60 %

Banka B:

4,10 %

Mesačná splátka bude približne:

910 € pri 3,60 %

966 € pri 4,10 %

Rozdiel:

PRIBLIŽNE 56 € MESAČNE

Za tri roky fixácie ide približne o:

VIAC AKO 2 000 € ROZDIEL V ZAPLATENÝCH SPLÁTKACH

A to porovnávame iba úrok a splátku. Výsledok môžu ešte ovplyvniť poplatky, poistenie alebo ďalšie podmienky banky.

HYPOTÉKY V ROKU 2026 A 2027: ČO Z AKTUÁLNYCH ČÍSEL VYPLÝVA?

Hypotekárny trh sa opäť mení.

Priemerná sadzba nových hypoték vzrástla:

3,5 % → 3,9 %

ECB zvýšila základné sadzby o:

+0,25 PERCENTUÁLNEHO BODU

Ponukové ceny bytov boli na konci augusta medziročne vyššie až o:

+13,8 %

Tempo rastu hypoték sa zvýšilo:

8,3 % → 8,8 %

Od roku 2027 navyše prichádzajú nové pravidlá financovania:

90 % LTV PRI PRVOM BÝVANÍ PRE VYBRANÝCH MLADÝCH KLIENTOV

80 % LTV PRE VÄČŠINU OSTATNÝCH KLIENTOV

70 % LTV PRI TRETEJ A ĎALŠEJ NEHNUTEĽNOSTI

Pre klienta preto dnes nie je rozhodujúce iba to, ktorá banka má na webe najnižšiu úrokovú sadzbu.

Podstatné je, koľko mu banka reálne požičia, za aký úrok, s akými podmienkami, koľko vlastných zdrojov potrebuje a aká bude výsledná mesačná splátka.

Vo VISUAL REAL & FINANCES vieme klientovi spojiť výber nehnuteľnosti s posúdením možností financovania a porovnať hypotekárne riešenia viacerých bánk.