Našli ste byt a chcete ho financovať hypotékou. Koľko času si treba vyhradiť od rezervácie až po moment, keď dostanete kľúče?

Pri štandardnej kúpe bytu na hypotéku je rozumné počítať približne so 4 až 8 týždňami. Samotné schválenie hypotéky môže byť podstatne rýchlejšie, no je iba jednou časťou celého procesu.

Do kúpy vstupuje znalecký posudok, banka, príprava zmlúv, kataster, čerpanie úveru a nakoniec odovzdanie nehnuteľnosti. Niektoré kroky môžu prebiehať súčasne, iné na seba musia nadväzovať.

AKO MÔŽE VYZERAŤ CELÝ PROCES?

Orientačne:

1.–2. týždeň: rezervácia nehnuteľnosti, príprava podkladov a znalecký posudok

2.–3. týždeň: podanie a posudzovanie žiadosti o hypotéku

3.–4. týždeň: schválenie hypotéky a príprava zmlúv

4.–5. týždeň: podpis dokumentov, podanie záložného práva na kataster a príprava čerpania

následne: čerpanie hypotéky, dokončenie prevodu vlastníckeho práva a odovzdanie nehnuteľnosti

Časy sú orientačné. Konkrétny priebeh závisí od banky, nehnuteľnosti, pripravenosti dokumentov, katastra aj podmienok dohodnutých medzi kupujúcim a predávajúcim.

Dôležité je tiež vedieť, že schválená hypotéka ešte neznamená vyplatenú hypotéku. Po schválení musia byť splnené podmienky banky na jej čerpanie.

1. FINANCOVANIE SI PREVERTE EŠTE PRED REZERVÁCIOU

Jednou z najčastejších chýb je najskôr rezervovať byt a až potom zisťovať, či naň kupujúci dostane dostatočnú hypotéku.

Pred rezerváciou je dobré vedieť:

• akú maximálnu hypotéku môžete približne získať,
• koľko vlastných zdrojov budete potrebovať,
• akú časť vášho príjmu môže banka akceptovať,
• aké úvery a ďalšie záväzky máte,
• či výsledok neovplyvňuje kreditná karta alebo povolené prečerpanie.

Vďaka tomu viete, v akej cenovej kategórii môžete nehnuteľnosť reálne hľadať.

Pri komplikovanejšom príjme – napríklad pri podnikaní, viacerých zdrojoch príjmu alebo príjme zo zahraničia – je vhodné možnosti financovania preveriť ešte skôr.

2. REZERVÁCIA NEHNUTEĽNOSTI – 1 AŽ NIEKOĽKO DNÍ

Keď nájdete vhodný byt a dohodnete sa s predávajúcim na cene, nasleduje rezervácia.

Rezervačná zmluva by mala jasne upravovať najmä:

• kúpnu cenu,
• výšku rezervačného poplatku,
• spôsob financovania,
• termíny ďalších krokov,
• podmienky uzatvorenia obchodu,
• čo sa stane s rezervačným poplatkom, ak sa kúpa neuskutoční.

Pri kúpe financovanej hypotékou sú dôležité realistické termíny. Ak je lehota nastavená príliš krátko, môže vzniknúť problém aj v prípade, keď je hypotéka inak bez komplikácií.

3. ZNALECKÝ POSUDOK – PRIBLIŽNE 5 AŽ 14 DNÍ

Pri hypotéke potrebuje banka stanoviť hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru.

V závislosti od banky a konkrétnej nehnuteľnosti môže ísť o klasický znalecký posudok alebo iný spôsob ocenenia, ktorý banka akceptuje.

Pri klasickom znaleckom posudku musí znalec nehnuteľnosť obhliadnuť, spracovať potrebné podklady a stanoviť jej hodnotu. V praxi je preto vhodné počítať približne s 5 až 14 dňami.

Čo ak znalec ocení byt nižšie?

Predstavte si, že kupujete byt za 200 000 €, ale hodnota akceptovaná bankou je iba 185 000 €.

To môže výrazne zmeniť financovanie.

Banka pri výpočte maximálnej výšky úveru nemusí vychádzať z celej dohodnutej kúpnej ceny. Rozdiel môže znamenať potrebu vyšších vlastných zdrojov alebo iného nastavenia financovania.

Preto nie je vhodné automaticky počítať s tým, že banka poskytne požadované percento z celej kúpnej ceny.

4. ŽIADOSŤ A SCHVÁLENIE HYPOTÉKY – NIEKOĽKO PRACOVNÝCH DNÍ

Keď sú pripravené potrebné podklady k žiadateľovi aj nehnuteľnosti, môže sa podať kompletná žiadosť o hypotéku.

Banka posudzuje najmä:

• príjem žiadateľa,
• existujúce úvery a ďalšie záväzky,
• úverové registre,
• požadovanú výšku úveru,
• hodnotu nehnuteľnosti.

Pri štandardnom prípade a kompletných dokumentoch môže rozhodnutie banky prísť v priebehu niekoľkých pracovných dní.

Dlhšie môže posudzovanie trvať napríklad pri podnikateľoch, príjme zo zahraničia alebo vtedy, keď banka potrebuje doplniť ďalšie dokumenty.

5. PO SCHVÁLENÍ NASLEDUJÚ ZMLUVY

Schválením hypotéky sa proces nekončí.

Nasleduje podpis úverovej dokumentácie banky a príprava dokumentov potrebných na samotnú kúpu a prevod nehnuteľnosti.

Kúpna zmluva musí správne zohľadňovať spôsob financovania a úhrady kúpnej ceny. Ak časť ceny pochádza z vlastných zdrojov a časť z hypotéky, jednotlivé platby musia byť správne nastavené a časovo zosúladené.

6. ZÁLOŽNÉ PRÁVO A KATASTER

Pri hypotéke sa na financovanú nehnuteľnosť zriaďuje záložné právo v prospech banky.

Po podpise záložných zmlúv sa návrh na vklad záložného práva podáva na kataster. Po prijatí návrhu kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu, ktorá signalizuje prebiehajúce konanie.

Práve tento krok je dôležitý aj pri čerpaní hypotéky.

Pri mnohých bankách nie je potrebné čakať až na právoplatné zapísanie záložného práva. Ak je návrh na vklad podaný, na liste vlastníctva je vyznačená príslušná plomba a sú splnené ostatné podmienky čerpania, banka môže umožniť čerpanie hypotéky.

Konkrétne podmienky sa však medzi bankami a jednotlivými úvermi môžu líšiť.

Samostatne sa následne rieši aj prevod vlastníckeho práva na kupujúceho.

7. ČERPANIE HYPOTÉKY – KEDY SA UVOĽNIA PENIAZE?

Po splnení podmienok čerpania banka uvoľní peniaze spôsobom dohodnutým v úverovej a kúpnej dokumentácii.

Medzi podmienky čerpania môže patriť napríklad:

• podanie záložného práva na kataster,
• vyznačenie príslušnej plomby na liste vlastníctva,
• poistenie nehnuteľnosti,
• preukázanie použitia vlastných zdrojov,
• ďalšie dokumenty požadované bankou.

Pri štandardnom priebehu teda nemusí byť potrebné čakať na úplné ukončenie katastrálneho konania o záložnom práve.

Pre kupujúceho je dôležité rozlišovať:

Schválenie hypotéky znamená, že banka úver odsúhlasila.

Čerpanie hypotéky znamená, že po splnení stanovených podmienok banka skutočne uvoľní peniaze.

8. KEDY DOSTANETE KĽÚČE?

Ani uvoľnenie peňazí automaticky neznamená, že v rovnaký deň dostanete kľúče.

Termín odovzdania nehnuteľnosti má byť jasne stanovený v kúpnej zmluve.

Môže byť naviazaný napríklad na:

• zaplatenie celej kúpnej ceny,
• povolenie vkladu vlastníckeho práva,
• konkrétny dátum,
• určitý počet dní od splnenia dohodnutej podmienky.

Pri odovzdaní sa spíše odovzdávací protokol, zaznamenajú sa stavy meračov a odovzdajú sa kľúče.

Následne sa rieši prepis energií a ďalšie praktické záležitosti súvisiace so zmenou vlastníka.

ČO NAJČASTEJŠIE PREDĹŽI KÚPU?

Proces môže trvať dlhšie najmä vtedy, ak:

• chýbajú dokumenty,
• je potrebné dodatočne preukazovať príjem,
• znalecké ocenenie vyjde nižšie,
• na liste vlastníctva sú ťarchy alebo nezrovnalosti,
• predávajúci ešte spláca hypotéku,
• nehnuteľnosť vlastní viac osôb,
• banka vyžiada ďalšie podklady,
• termíny v jednotlivých zmluvách na seba správne nenadväzujú.

Predaj nehnuteľnosti, na ktorej už hypotéka je, pritom nie je nič neobvyklé. Je však potrebné správne nastaviť splatenie pôvodného úveru, výmaz existujúceho záložného práva a financovanie nového kupujúceho.

KÚPU AJ HYPOTÉKU VÁM VIEME ZASTREŠIŤ NA JEDNOM MIESTE

Pri kúpe nehnuteľnosti nemusíte samostatne koordinovať financovanie, znalecký posudok, právne dokumenty, banku a kataster.

V VISUAL REAL & FINANCES vám pomôžeme s celým procesom – od preverenia možností financovania a výberu vhodnej hypotéky cez znalecký posudok, realitný a právny servis až po kataster a odovzdanie nehnuteľnosti.

Postaráme sa o to, aby jednotlivé kroky na seba správne nadväzovali a vy ste vedeli, čo sa v každej fáze kúpy deje.

Vy si vyberiete nehnuteľnosť. My vám pomôžeme dostať sa od financovania až ku kľúčom.