Plánujete kúpu bytu alebo rodinného domu? Jednou z prvých otázok býva, akú vysokú hypotéku vám banka dokáže schváliť.

Výška príjmu je dôležitá, no rozhoduje aj počet detí, existujúce úvery, vek žiadateľa či hodnota nehnuteľnosti. Pri živnostníkoch a podnikateľoch zohráva významnú úlohu aj spôsob, akým banka vypočítava ich príjem.

Pozrite sa na konkrétne výpočty a aktuálne pravidlá platné v roku 2026.

KOĽKO VÁM BANKA POŽIČIA PODĽA PRÍJMU?

Nasledujúca tabuľka ukazuje orientačnú maximálnu hypotéku pre jednotlivca s pravidelným čistým mesačným príjmom.

Modelový výpočet pre jedného žiadateľa do 40 rokov, bez detí a ďalších finančných záväzkov. Splatnosť 30 rokov, úrok 3,9 % ročne a úrokový stres 5,9 %. Zohľadnené je životné minimum platné od 1. júla 2026. Ide o zaokrúhlené sumy, nie garantované ponuky bánk.

Príklad: Pri čistom príjme 1 500 € mesačne môže jednotlivec za uvedených podmienok získať hypotéku približne 121 900 € s mesačnou splátkou 575 €

AKO BANKA URČUJE MAXIMÁLNU VÝŠKU HYPOTÉKY?

Pri schvaľovaní hypotéky sa používajú tri základné ukazovatele:

DTI – celková zadlženosť

Celkový dlh žiadateľa do 40 rokov môže štandardne dosiahnuť najviac osemnásobok jeho čistého ročného príjmu. Pri starších žiadateľoch môže byť limit nižší v závislosti od veku a splatnosti úveru.

DSTI – schopnosť splácať

Splátky všetkých úverov môžu štandardne predstavovať najviac 60 % príjmu po odpočítaní životného minima. Banka zároveň zohľadňuje rezervu na prípadný nárast úrokových sadzieb.

LTV – financovanie nehnuteľnosti

Štandardná výška hypotéky je najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. V rámci povolených výnimiek môže banka poskytnúť aj financovanie do 90 %.

ŽIVOTNÉ MINIMUM V ROKU 2026 – KOĽKO BANKA ODPOČÍTA?

Pri výpočte schopnosti splácať banka zohľadňuje životné minimum domácnosti.

Od 1. júla 2026 platia tieto sumy:

Príklady životného minima domácností:

KO TO FUNGUJE V PRAXI?

Pri čistom mesačnom príjme 1 500 € banka odpočíta životné minimum jednotlivca 295,22 €.

Zostáva 1 204,78 €, pričom na splátky všetkých úverov možno štandardne použiť najviac 60 %, teda 722,87 € mesačne.

Táto suma musí postačovať aj na splátku hypotéky vypočítanú s úrokovou rezervou. Preto skutočná splátka nového úveru môže byť nižšia.

HYPOTÉKA PRE ŽIVNOSTNÍKA – KONKRÉTNY PRÍKLAD SLOVENSKEJ SPORITEĽNE

Pri živnostníkoch je dôležitý spôsob, akým banka vypočítava uznaný príjem.

Slovenská sporiteľňa na svojej oficiálnej stránke uvádza, že pri živnostníkoch, ktorí si v predchádzajúcom zdaňovacom období uplatnili paušálne výdavky, dokáže akceptovať až 60 % z tržieb.

Predstavme si živnostníka s ročnými tržbami 30 000 €.

Pri modelovom úroku 3,9 % a splatnosti 30 rokov by mesačná splátka predstavovala približne 575 €.

Príklad predpokladá, že živnostník spĺňa podmienky banky a nemá ďalšie záväzky. Uznanie 60 % tržieb nie je automatické pre každého živnostníka.

HYPOTÉKA PRE MAJITEĽA S. R. O. – KONKRÉTNY PRÍKLAD SLOVENSKEJ SPORITEĽNE

Pri spoločnostiach s ručením obmedzeným sa banky môžu riadiť tržbami, hospodárskymi výsledkami a vlastníckym podielom žiadateľa.

Slovenská sporiteľňa uvádza, že v niektorých odvetviach, napríklad pri geodetických činnostiach, môže akceptovať až 40 % tržieb podnikateľa.

Predstavme si geodeta, ktorý vlastní 100 % svojej s. r. o. a spoločnosť dosahuje ročné tržby 60 000 €.

Pri modelovom úroku 3,9 % a splatnosti 30 rokov by mesačná splátka predstavovala približne 813 €.

Ide o modelový výpočet pri predpoklade, že banka akceptuje uvedenú metodiku pre konkrétneho žiadateľa. Rozhodujú aj finančné výsledky spoločnosti, dĺžka podnikania, záväzky a ďalšie podmienky banky.

Pri podnikateľoch sa preto oplatí porovnať metodiky viacerých bánk. Rovnaké tržby nemusia znamenať rovnaký uznaný príjem ani rovnakú výšku hypotéky.

ČO MÔŽE ZNÍŽIŤ VÝŠKU SCHVÁLENEJ HYPOTÉKY?

Aj pri dostatočnom príjme môže banka schváliť nižšiu sumu. Najčastejšie dôvody sú:

• Spotrebné úvery a leasing: Existujúce splátky znižujú priestor na novú hypotéku.
• Kreditné karty a povolené prečerpanie: Banka zohľadňuje aj časť nevyužitých úverových limitov.
• Počet detí a vyživovaných osôb: Vyššie životné minimum znižuje disponibilný príjem domácnosti.
• Vek a splatnosť hypotéky: Kratšia splatnosť zvyšuje mesačnú splátku.
• Typ príjmu: Banky môžu používať odlišné metodiky pri podnikateľoch a nepravidelných príjmoch.

KOĽKO VLASTNÝCH PEŇAZÍ POTREBUJETE?

Pri štandardnom financovaní do 80 % hodnoty nehnuteľnosti potrebujete zvyšných 20 % zabezpečiť z vlastných alebo iných akceptovaných zdrojov.

Výpočty predpokladajú, že banka akceptuje hodnotu nehnuteľnosti vo výške kúpnej ceny a váš príjem umožňuje uvedenú hypotéku. Pri nižšom bankovom ocenení môžete potrebovať viac vlastných zdrojov.

ZISTITE, AKÚ HYPOTÉKU MÔŽETE ZÍSKAŤ

Pred rezerváciou nehnuteľnosti odporúčame preveriť možnosti financovania, aby ste vedeli, s akým rozpočtom môžete počítať.

Na našej stránke môžete využiť bezplatné online kalkulačky:

Kalkulačka maximálnej výšky hypotéky

https://visualreal.sk/kalkulacka-maximalnej-hypoteky/

Hypotekárna kalkulačka – výpočet mesačnej splátky

https://visualreal.sk/hypotekarna-kalkulacka/

Výsledky kalkulačiek sú orientačné. Konečná výška úveru závisí od individuálneho posúdenia bankou.

POROVNAJTE SI HYPOTÉKU VO VIACERÝCH BANKÁCH

Pri výbere hypotéky nerozhoduje iba úroková sadzba. Dôležitá je aj výška uznaného príjmu, dostupná suma financovania, poplatky a podmienky konkrétnej banky.

Vo VISUAL REAL & FINANCES vám pomôžeme preveriť možnosti financovania, porovnať ponuky jednotlivých bánk a nájsť riešenie zodpovedajúce vašej situácii.

VISUAL REAL & FINANCES

Telefón: 0948 863 836

Web: https://visualreal.sk/

ZDROJE A METODIKA

Údaje overené k 29. októbru 2026.

Národná banka Slovenska – pravidlá DTI, DSTI a LTV: nbs.sk

Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny SR – životné minimum podľa opatrenia č. 155/2026 Z. z.: employment.gov.sk

Slovenská sporiteľňa – Ako získať hypotéku, ak máte živnosť alebo s. r. o.: https://www.slsp.sk/sk/ludia/uvery/uver-na-byvanie/hypoteka-zivnost-sro

Výšky hypoték sú vlastné modelové výpočty podľa uvedených regulačných limitov. Nepredstavujú záväzné schválenie úveru ani aktuálnu cenovú ponuku konkrétnej banky.