NEMÁTE 20 % VLASTNÝCH ZDROJOV? AKO DOFINANCOVAŤ HYPOTÉKU

Pri kúpe nehnuteľnosti banka spravidla nefinancuje celú jej hodnotu hypotékou. Veľmi často sa stretnete s 80 % LTV, čo v praxi znamená, že zvyšných 20 % musíte pokryť z vlastných zdrojov alebo vyriešiť iným spôsobom.

Pri byte za 180 000 € hovoríme o sume 36 000 €.

Čo však v prípade, ak takúto sumu nemáte nasporenú?

Možností je viac. V článku si jednoducho vysvetlíme, čo znamená LTV 80 % a 90 %, ako sa počíta a akými spôsobmi možno chýbajúcu časť kúpnej ceny reálne dofinancovať.

ČO SA V ČLÁNKU DOZVIETE?

• Čo znamená LTV 80 % a 90 %?
• Ako sa LTV počíta?
• Koľko vlastných zdrojov potrebujete pri kúpe nehnuteľnosti?
• Ako možno dofinancovať chýbajúcich 20 %?
• Kedy môže pomôcť 90 % hypotéka?
• Ako funguje dofinancovanie cez PSS?
• Kedy môže pomôcť založenie ďalšej alebo rodičovskej nehnuteľnosti?
• Čo by ste mali vedieť ešte pred rezerváciou nehnuteľnosti?

ČO JE LTV 80 % A 90 % A AKO SA POČÍTA?

LTV je skratka z anglického Loan to Value a vyjadruje pomer výšky hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorou za úver ručíte.

Jednoducho povedané, LTV určuje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti môže tvoriť hypotéka a akú časť musíte pokryť z vlastných alebo iných zdrojov.

Pri 80 % LTV môže hypotéka predstavovať maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zostávajúcich 20 % je potrebné vyriešiť iným spôsobom.

Pri 90 % LTV môže hypotéka predstavovať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti a na dofinancovanie tak zostáva 10 %. S 90 % hypotékou však nemôže automaticky počítať každý klient.

LTV sa vypočíta jednoducho:

výška hypotéky ÷ hodnota nehnuteľnosti × 100 = LTV

Napríklad pri nehnuteľnosti s hodnotou 180 000 € vyzerá 80 % financovanie takto:

144 000 € hypotéka + 36 000 € vlastné alebo iné zdroje = 180 000 €

A práve otázka, kde vziať zostávajúcich 36 000 €, býva pre mnohých kupujúcich najväčším problémom.

AKO DOFINANCOVAŤ CHÝBAJÚCICH 20 % K HYPOTÉKE?

Ak nemáte celých 20 % nasporených, neznamená to automaticky, že nehnuteľnosť nemôžete kúpiť.

V praxi existuje niekoľko možností. To, ktorá je vhodná, závisí najmä od vášho príjmu, existujúcich záväzkov, výšky vlastných zdrojov a hodnoty nehnuteľnosti.

1. 90 % HYPOTÉKA

Prvou možnosťou je zistiť, či spĺňate podmienky na hypotéku s 90 % LTV.

Pri nehnuteľnosti za 180 000 € by rozdiel vyzeral takto:

80 % hypotéka = 144 000 €

90 % hypotéka = 162 000 €

Namiesto 36 000 € by ste tak potrebovali pokryť 18 000 €.

90 % hypotéka však nie je automaticky dostupná pre každého. Banky majú pri úveroch s vyšším LTV obmedzenia a rozhoduje aj konkrétny klient a nehnuteľnosť.

Preto je potrebné preveriť, či s 90 % financovaním môžete reálne počítať.

2. DOFINANCOVANIE CEZ PSS

Ak hypotéka nepokryje celú potrebnú sumu, jednou z možností môže byť dofinancovanie prostredníctvom stavebnej sporiteľne, napríklad PSS.

Takéto riešenie môže pomôcť pokryť časť, ktorú hypotéka nepokryje.

Treba však počítať s tým, že budete splácať hypotéku aj ďalší úver. Preto nestačí pozerať iba na to, či chýbajúce peniaze dokážete získať. Dôležité je prepočítať aj výsledné mesačné splátky a to, či vám príjem umožňuje oba úvery bezpečne splácať.

Chcete vedieť, aká by bola mesačná splátka vašej hypotéky? V našej bezplatnej hypotekárnej kalkulačke si môžete jednoducho vypočítať orientačnú mesačnú splátku podľa výšky hypotéky, úrokovej sadzby a doby splatnosti.

https://visualreal.sk/hypotekarna-kalkulacka/

3. ZALOŽENIE ĎALŠEJ NEHNUTEĽNOSTI

Ďalším riešením môže byť založenie druhej nehnuteľnosti.

Nemusí ísť iba o nehnuteľnosť, ktorú vlastníte vy. Za určitých podmienok možno do zabezpečenia hypotéky použiť napríklad byt alebo dom rodičov.

Banka potom pri výpočte LTV zohľadňuje hodnotu všetkých nehnuteľností použitých ako zabezpečenie. Vyššia celková hodnota zabezpečenia tak môže pomôcť znížiť alebo úplne odstrániť potrebu vlastných zdrojov.

V niektorých prípadoch môže zároveň vytvoriť priestor na vyššiu sumu úveru. Klient tak môže získať financie navyše napríklad na rekonštrukciu kupovanej nehnuteľnosti, výstavbu domu alebo refinancovanie existujúcich úverov, ak to umožňuje konkrétny typ úveru a podmienky banky.

Dôležité však je rozlišovať dve veci: vyššia hodnota založených nehnuteľností môže pomôcť s LTV, ale sama osebe nezaručuje vyššiu hypotéku. Banka stále posudzuje príjem klienta, jeho existujúce záväzky a schopnosť požadovaný úver splácať.

4. VLASTNÉ ZDROJE ALEBO KOMBINÁCIA VIACERÝCH MOŽNOSTÍ

Dofinancovanie nemusí znamenať, že celých 20 % vyriešite jedným spôsobom.

Časť môžete mať nasporenú a pri zostávajúcej sume sa môže preveriť napríklad 90 % hypotéku alebo iná vhodná forma dofinancovania.

Preto sa financovanie oplatí počítať ako celok. Cieľom nie je iba nájsť chýbajúce peniaze, ale nastaviť hypotéku a prípadné dofinancovanie tak, aby výsledné splátky dávali zmysel aj pre váš mesačný rozpočet.

POZOR: LTV SA NEMUSÍ POČÍTAŤ Z CENY, KTORÚ ZAPLATÍTE

Pri LTV je dôležitá ešte jedna vec.

Predstavte si, že kupujete byt za 180 000 €, ale banka pri financovaní akceptuje jeho hodnotu iba 165 000 €.

Pri 80 % LTV potom maximálna hypotéka nebude 144 000 €, ale:

165 000 € × 80 % = 132 000 €

Na zaplatenie kúpnej ceny 180 000 € by ste teda potrebovali:

180 000 € – 132 000 € = 48 000 €

Namiesto pôvodne očakávaných 36 000 € potrebujete o 12 000 € viac.

Preto pri kúpe nestačí vedieť iba cenu nehnuteľnosti. Dôležitá je aj hodnota, ktorú pri financovaní akceptuje banka.

ČO SI ZISTIŤ EŠTE PRED REZERVÁCIOU NEHNUTEĽNOSTI?

Najdôležitejšie je nezačať financovanie riešiť až v momente, keď máte podpísanú rezervačnú zmluvu a zaplatený rezervačný poplatok.

Ešte pred rezerváciou by ste mali poznať najmä:

• maximálnu výšku hypotéky, ktorú môžete dostať,
• či môžete počítať s 80 % alebo 90 % LTV,
• koľko máte vlastných zdrojov,
• či budete potrebovať dofinancovanie,
• a aký je váš reálny rozpočet na kúpu nehnuteľnosti.

Do výpočtu vstupuje nielen príjem, ale aj vek, existujúce úvery, leasingy, kreditné karty a ďalšie záväzky.

Vo Visual Real & Finances vám tieto základné možnosti vieme orientačne prepočítať počas približne 5-minútového telefonátu, alebo vyplnením formuláru TU.

Zistíte, akú hypotéku môžete reálne dostať, koľko vlastných zdrojov budete potrebovať a či je potrebné riešiť dofinancovanie.

Potom už môžete v pokoji vyberať nehnuteľnosť v cenovej kategórii, ktorá zodpovedá vašim finančným možnostiam.

Definitívne schválenie hypotéky je vždy na banke a závisí aj od konkrétnej nehnuteľnosti.

REALITY A HYPOTÉKY POD JEDNOU STRECHOU

Vo Visual Real & Finances spájame realitné služby s hypotekárnym financovaním a porovnávame možnosti vo viacerých bankách.

Ak 80 % hypotéka nestačí, vieme sa pozrieť na možnosti 90 % LTV, dofinancovania, založenia ďalšej nehnuteľnosti alebo kombinácie s vlastnými zdrojmi.

Chystáte sa kupovať byt alebo dom? Za približne 5 minút vám orientačne prepočítame, akú hypotéku môžete dostať a aký je váš reálny rozpočet na kúpu nehnuteľnosti. Pre klientov čo uprednostňujú mailovú komunikáciu máme pripravený formulár TU.

VISUAL REAL & FINANCES s.r.o.

0948 863 836