Menu
Menu
Zavrieť
GEMERSKÁ 3, Realitný trh v Košickom kraji prešiel v posledných rokoch výraznými zmenami. Po období prudkého zdražovania prišla cenová korekcia v rokoch 2023 a 2024, následne sa trh opäť zotavil a v roku 2025 zaznamenal výrazný rast. Rok 2026 prináša ďalšiu zmenu: ceny bytov sú stále vyššie ako pred rokom, ale v posledných mesiacoch sa rast zastavil a objavilo sa mierne ochladenie.
Podľa údajov portálu MapaTrhu dosiahla priemerná ponuková cena bytov v Košickom kraji v auguste 2026 hodnotu 3 157 €/m². V októbri už predstavovala 3 116 €/m², čo znamená pokles o 1,3 % za dva mesiace. V porovnaní s októbrom 2025 však boli byty stále drahšie o 7,4 %.
Ochladenie potvrdzuje aj Národná banka Slovenska. V treťom štvrťroku 2026 bol Košický kraj jediným slovenským krajom, v ktorom priemerné ponukové ceny nehnuteľností medzikvartálne klesli, a to o 0,3 %. Celoslovenský priemer pritom vzrástol o 2,6 %.
Znamená to, že je teraz vhodný čas kúpiť byt? Pri pohľade na dlhšie obdobie vidíme, že aj výraznejšie cenové korekcie môžu vystriedať nové fázy rastu. Od októbra 2023 do októbra 2026 vzrástla priemerná ponuková cena bytov v Košickom kraji o 35,8 %. Súčasné mierne ochladenie preto môže byť príležitosťou na porovnávanie ponúk a rokovanie o cene, nie je však zárukou budúceho zhodnotenia.
Do rozhodovania vstupujú tiež nové pravidlá poskytovania hypoték. Od 1. januára 2027 zvýhodnia mladých ľudí kupujúcich prvé bývanie a od 1. júla 2027 sprísnia financovanie tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti.
Hlavné čísla realitného trhu
- 3 116 €/m² – cena bytov v októbri 2026
- +7,4 % – medziročná zmena
- −1,3 % – pokles august – október 2026
- +35,8 % – rast október 2023 – 2026
Zdroj: MapaTrhu; percentuálne zmeny sú vypočítané z uvedených mesačných cien. Ide o priemernú ponukovú cenu z mesačného radu MapaTrhu, ktorá sa líši od mediánu aktuálnych inzerátov zobrazovaného v prehľade portálu.
Vývoj cien bytov podľa rokov 2023 – 2026
Graf zobrazuje ponukové, nie realizované ceny; rok 2023 obsahuje údaje od mája a rok 2026 do októbra. Roky 2021 – 2022 v ňom nie sú zakreslené, pretože pre ne nemáme porovnateľný overený mesačný rad. Zdroj: MapaTrhu.
Rok 2026: rast sa spomaľuje, posledné mesiace priniesli pokles
Rok sa nezačal poklesom. Priemerná cena medzi januárom a augustom vzrástla z 2 948 na 3 157 €/m². Po augustovom maxime nasledovali dva mesiace mierneho poklesu.
| Mesiac 2026 | Cena €/m² | Medzimesačná zmena |
|---|---|---|
| Január | 2 948 | — |
| Február | 3 058 | +3,73 % |
| Marec | 3 052 | −0,20 % |
| Apríl | 3 104 | +1,70 % |
| Máj | 3 130 | +0,84 % |
| Jún | 3 101 | −0,93 % |
| Júl | 3 117 | +0,52 % |
| August | 3 157 | +1,28 % |
| September | 3 136 | −0,67 % |
| Október | 3 116 | −0,64 % |
Zdroj: MapaTrhu. Hodnoty sú ponukové ceny bytov, nie ceny uzavretých obchodov.
Rok 2026 podľa štvrťrokov
| Obdobie | Priemerná cena | Zmena |
|---|---|---|
| 1. štvrťrok | 3 019 €/m² | — |
| 2. štvrťrok | 3 112 €/m² | +3,1 % |
| 3. štvrťrok | 3 137 €/m² | +0,8 % |
| Október | 3 116 €/m² | Nie je celý štvrťrok |
Kvartálne ceny sú nevážené aritmetické priemery troch mesačných údajov MapaTrhu. V treťom štvrťroku rast priemernej ceny bytov podľa tejto metodiky spomalil z 3,1 % na 0,8 %. Ukazovateľ NBS zahŕňajúci byty a rodinné domy spolu vykázal za 3. štvrťrok pokles o 0,3 %; ide o odlišný súbor a metodiku.
Koľko zdraželi byty za tri roky?
| Október | Priemerná ponuková cena |
|---|---|
| 2023 | 2 295 €/m² |
| 2024 | 2 394 €/m² |
| 2025 | 2 902 €/m² |
| 2026 | 3 116 €/m² |
| Porovnanie | Zmena |
|---|---|
| Október 2023 → 2024 | +4,3 % |
| Október 2024 → 2025 | +21,2 % |
| Október 2025 → 2026 | +7,4 % |
| Október 2023 → 2026 | +35,8 % |
Za tri roky sa priemerná októbrová ponuková cena zvýšila o 821 €/m². Pri výmere 70 m² je to aritmeticky 57 470 €. Ide o porovnanie regionálnych priemerov, nie o skutočné zhodnotenie konkrétneho bytu.
Stručný vývoj realitného trhu 2021 – 2026
2021 – 2022: Výrazné zdražovanie
V období nízkych hypotekárnych úrokov pokračoval výrazný rast cien bývania. NBS uviedla, že ceny na Slovensku v 1. štvrťroku 2022 medzištvrťročne vzrástli o 8,5 %. V poslednom štvrťroku 2022 sa už trend začal obracať a ceny medzikvartálne klesli o 1,94 %.
2023: Cenová korekcia
Podľa NBS boli priemerné ceny bývania za rok 2023 na Slovensku o 6 % nižšie než v roku 2022. Údaje MapaTrhu pre Košický kraj od mája do decembra 2023 ukazujú pokles priemernej ponukovej ceny bytov z 2 392 na 2 280 €/m².
2024: Postupné oživenie
NBS za 1. štvrťrok zaznamenala v Košickom kraji pokles cien bytov a domov spolu o 3,1 %, no za posledný štvrťrok rast o 6,5 %.
2025: Návrat výrazného rastu
NBS uviedla, že priemerné ceny bývania na Slovensku počas roka 2025 vzrástli o 12 %. Podľa mesačného radu MapaTrhu sa ponuková cena bytov v Košickom kraji zvýšila z 2 587 €/m² v januári na 2 995 €/m² v decembri.
2026: Mierne ochladenie
Ceny bytov zostávajú medziročne vyššie, rast však v 3. štvrťroku spomalil a september aj október vykázali medzimesačné poklesy. NBS za 3. štvrťrok uvádza v Košickom kraji pokles cien bytov a domov spolu o 0,3 %, zatiaľ čo na celom Slovensku rast o 2,6 %.
Prečo môže byť teraz zaujímavý čas na kúpu?
1. Priestor na porovnávanie ponúk a rokovanie
Slabší rast ponukových cien môže pri niektorých nehnuteľnostiach umožniť výhodnejšie vyjednávanie. Priemerný regionálny pokles však nedokazuje, že zlacneli všetky byty; treba porovnať konkrétne nehnuteľnosti v rovnakej lokalite.
2. Nové pravidlá hypoték od roku 2027
NBS zavádza nové limity LTV postupne v dvoch krokoch:
- Od 1. januára 2027: mladí do 35 rokov, ktorí kupujú prvé bývanie, môžu pri splnení podmienok dosiahnuť až 90 % (závisí aj od pripravenosti banky).
- Od 1. júla 2027: pre kupujúcich, ktorí už vlastnia aspoň dve rezidenčné nehnuteľnosti, sa limit financovania ďalšej zníži na 70 %.
- Pre väčšinu ostatných zostáva 80 %. Uplatňujú sa aj ďalšie pravidlá a výnimky.
Investori, ktorí plánujú kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti, tak môžu financovanie s 80 % LTV využiť ešte do konca júna 2027.
| Model kúpy bytu za 200 000 € | 80 % LTV | 70 % LTV |
|---|---|---|
| Výška hypotéky | 160 000 € | 140 000 € |
| Vlastné zdroje | 40 000 € | 60 000 € |
Rozdiel 20 000 € vo vlastných zdrojoch je presný modelový výpočet pri rovnakom ocenení nehnuteľnosti. Nie je to prísľub schválenia úveru.
3. Presné cenové dno nemožno vopred rozpoznať
Predchádzajúce korekcie vystriedali fázy rastu. Minulý vývoj však nezaručuje budúce zhodnotenie. Kupujúci by sa mali rozhodovať podľa ceny, kvality nehnuteľnosti, svojej finančnej rezervy a nákladov na financovanie, nie zo strachu, že im príležitosť unikne.
4. Pri investičnom byte rozhoduje aj prenájom
Dôležitý je nielen budúci predaj, ale aj čistý príjem z prenájmu po odpočítaní prevádzkových nákladov, opráv, daní, neobsadenosti a financovania. Bez údajov ku konkrétnemu bytu nemožno spoľahlivo určiť jeho výnosnosť.
Záver: kúpiť teraz alebo ešte počkať?
Mierne ochladenie realitného trhu v Košickom kraji môže byť príležitosťou, nie však zárukou výhodnej investície. Údaje ukazujú, že ponukové ceny bytov sú výrazne vyššie než pred tromi rokmi, no ich budúci vývoj zostáva neistý.
Pre kupujúcich s pripraveným financovaním je aktuálne obdobie vhodné na dôkladné porovnávanie ponúk a rokovanie o podmienkach. Investori plánujúci kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti by mali osobitne preveriť dopad pravidiel platných od 1. júla 2027.
Najdôležitejšie nie je trafiť absolútne cenové dno, ale kúpiť správnu nehnuteľnosť za cenu, ktorá dáva zmysel aj z dlhodobého hľadiska.
VISUAL REAL & FINANCES | 0948 863 836 | www.visualreal.sk
Zdroje a metodika
- MapaTrhu – Košický kraj, historické mesačné ponukové ceny bytov
- NBS – Ceny nehnuteľností na bývanie podľa krajov
- NBS – Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR
- NBS – V roku 2025 bývanie zdraželo o 12 %
- NBS – Drahšie hypotéky zatiaľ rast cien nehnuteľností nepribrzdili
- NBS – Pravidlá poskytovania úverov
Metodická poznámka: MapaTrhu uvádza ponukové ceny bytov, nie ceny skutočne uzavretých obchodov. Údaje NBS používajú iné zdroje, metodiku a v citovaných porovnaniach môžu zahŕňať aj rodinné domy. Rok 2026 nie je ukončený. Neoverené ilustračné hodnoty rokov 2021 a 2022 neboli použité v grafe. Údaje MapaTrhu overené k 10. 11. 2026.
