MÁTE DOBRÝ PLAT, NO BANKA VÁM POŽIČIA MENEJ? 7 CHÝB, KTORÉ VÁS MÔŽU STÁŤ TISÍCE EUR

Zarábate 2 000 či 3 000 eur mesačne, nemáte problémy so splácaním a predpokladáte, že získanie hypotéky bude jednoduché? Možno vás prekvapí, že o výške vášho úveru môžu rozhodnúť aj veci, ktorým bežne nevenujete pozornosť.

Nepoužívaná kreditná karta, povolené prečerpanie účtu alebo splátka auta vám môžu znížiť dostupnú hypotéku aj o desiatky tisíc eur.

A ešte väčšie prekvapenie môže prísť vo chvíli, keď už máte vybranú nehnuteľnosť, podpísanú rezervačnú zmluvu a banka vám oznámi, že požadovanú sumu neschváli.

Pozrite sa na 7 chýb, ktoré môžu výrazne ovplyvniť financovanie vášho bývania, a zistite, ako sa im vyhnúť.

1. NEPOUŽÍVATE KREDITNÚ KARTU? BANKE TO NEMUSÍ STAČIŤ

Predstavte si, že máte kreditnú kartu s limitom 5 000 €. Nikdy ste z nej nič nečerpali a nepovažujete ju za dlh.

Banka sa na ňu však môže pozerať inak.

Podľa pravidiel Národnej banky Slovenska sa pri posudzovaní celkovej zadlženosti započítava aj 20 % nevyčerpaného limitu kreditnej karty.

Pri limite 5 000 € to znamená 1 000 € započítaného dlhu, hoci ste si v skutočnosti nič nepožičali.

Pri posudzovaní schopnosti splácať sa navyše zohľadňuje aj modelová mesačná splátka. Pri nevyužitom limite 5 000 € môže predstavovať 150 € mesačne.

Čo to znamená v praxi?

Ak je rozhodujúcim obmedzením vaša schopnosť splácať, takáto karta môže výrazne znížiť sumu novej hypotéky.

Rada odborníka: Pred žiadosťou o hypotéku si nechajte preveriť všetky kreditné karty vrátane tých, ktoré nepoužívate. Ich zrušenie môže pomôcť, no vždy záleží na celkovej finančnej situácii.

2. POVOLENÉ PREČERPANIE ÚČTU VÁM MÔŽE ZBYTOČNE ZNIŽOVAŤ BONITU

Máte na bežnom účte povolené prečerpanie 2 000 €, pretože vám ho banka kedysi automaticky ponúkla?

Aj keď ho nevyužívate, môže vstupovať do posudzovania hypotéky.

Pri výpočte celkovej zadlženosti môže nevyčerpaný limit 2 000 € znamenať ďalších 400 € započítaného dlhu.

Pri výpočte schopnosti splácať sa môže zároveň zohľadniť modelová mesačná splátka 60 €.

Problém vzniká najmä vtedy, ak máte viac podobných produktov súčasne.

Jedna kreditná karta, povolené prečerpanie a menší spotrebný úver sa môžu vo výsledku prejaviť výraznejšie, než očakávate.

Na čo si dať pozor? Nestačí iba prestať produkt používať. Ak je jeho úverový limit stále aktívny, môže ovplyvňovať posúdenie vašej bonity.

3. SPLÁCATE AUTO? AJ TO VÁS MÔŽE PRIPRAVIŤ O VEĽKÚ ČASŤ HYPOTÉKY

Predstavte si, že ste si kúpili auto na úver a mesačne splácate 250 €.

Splátku bez problémov zvládate a máte dostatok peňazí aj na ostatné výdavky.

Lenže pri posudzovaní hypotéky sa berie do úvahy aj tento záväzok.

Pozrime sa na modelový výpočet.

AKO MÔŽU EXISTUJÚCE SPLÁTKY OVPLYVNIŤ VAŠU HYPOTÉKU?

Pri modelovej splatnosti hypotéky 30 rokov a záťažovej úrokovej sadzbe 6 % vychádza nasledujúce porovnanie:

Tieto sumy vyjadrujú matematický vplyv na splátkovú kapacitu, ak je rozhodujúci limit DSTI. Neznamenajú automaticky, že vám banka hypotéku presne o toľko zníži. Výsledok závisí aj od celkového dlhu, príjmu, veku a ostatných podmienok.

Splátka auta vo výške 250 € tak môže v určitých situáciách znamenať rozdiel medzi dostupnou hypotékou napríklad 180 000 € a približne 138 300 €.

Dôležitý je aj moment, kedy plánujete nový úver uzatvoriť.

Ak viete, že budete v blízkej budúcnosti kupovať nehnuteľnosť, pred novým financovaním auta si radšej nechajte vypočítať svoje možnosti.

4. MÁTE VYSOKÝ PRÍJEM? BANKA VÁM AJ TAK NEMUSÍ POŽIČAŤ TOĽKO, KOĽKO OČAKÁVATE

Mnohí žiadatelia sa domnievajú, že rozhodujúca je iba ich mesačná výplata.

V skutočnosti banky sledujú viacero ukazovateľov.

Dva z najdôležitejších sú:

DTI – CELKOVÁ ZADLŽENOSŤ

Pri žiadateľoch do 40 rokov je štandardný limit celkovej zadlženosti spravidla osemnásobok ročného čistého príjmu. Existujú aj zákonom a reguláciou stanovené výnimky.

Príklad:

• Čistý mesačný príjem: 2 000 €
• Ročný čistý príjem: 24 000 €
• Osemnásobok ročného príjmu: 192 000 €

Ak žiadateľ nemá ďalšie úvery, jeho štandardný limit celkovej zadlženosti podľa DTI môže byť 192 000 €.

To však neznamená, že banka automaticky schváli hypotéku v tejto výške.

DSTI – SCHOPNOSŤ SPLÁCAŤ

Pri tomto ukazovateli banka sleduje, koľko z príjmu môžete použiť na splácanie úverov.

Podľa pravidiel NBS môžu splátky spravidla predstavovať najviac 60 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima.

Zohľadňuje sa aj rezerva na prípadné zvýšenie úrokových sadzieb.

Do výpočtu ďalej vstupujú existujúce záväzky, počet vyživovaných osôb či príjmy ďalších žiadateľov.

Výsledok?

Dvaja ľudia s rovnakým príjmom môžu získať rozdielne hypotéky.

Preto odporúčame preveriť dostupnú výšku financovania ešte pred tým, ako začnete hľadať konkrétnu nehnuteľnosť.

5. ZMENÍTE PRÁCU ZA LEPŠIE PLATENÚ A HYPOTÉKA SA VÁM SKOMPLIKUJE

Predstavte si, že zarábate 1 800 € mesačne a dostanete ponuku na nové zamestnanie s príjmom 2 400 €.

Zmena vyzerá ako výborné rozhodnutie.

O niekoľko týždňov neskôr nájdete byt, ktorý chcete kúpiť.

Problém však môže byť v tom, že sa ešte nachádzate v skúšobnej dobe.

Niektoré banky môžu pri novom zamestnaní požadovať dlhšiu históriu príjmu alebo splnenie ďalších podmienok.

Vyšší príjem preto nemusí okamžite znamenať lepšiu dostupnosť hypotéky.

Čo odporúčame?

Ak plánujete zmenu zamestnania a zároveň kúpu nehnuteľnosti, vopred si overte, ako jednotlivé banky posudzujú vašu konkrétnu situáciu.

Správne načasovanie môže rozhodnúť o tom, či financovanie zvládnete bez zbytočných komplikácií.

6. BYT STOJÍ 200 000 €, ALE BANKA HO OCENÍ NA 180 000 €. ČO TERAZ?

Toto je jedna z najnepríjemnejších situácií, ktorá môže pri kúpe nehnuteľnosti nastať.

Predstavte si nasledujúci scenár.

Našli ste byt za 200 000 €.

Máte našetrených 40 000 € a plánujete financovať zvyšných 160 000 € hypotékou.

Vaše financovanie vyzerá pripravené.

Lenže banka pri posudzovaní nehnuteľnosti akceptuje hodnotu iba 180 000 €.

Podľa štandardného limitu LTV môžete financovať najviac 80 % akceptovanej hodnoty nehnuteľnosti.

Pozrite sa, ako sa situácia zmení:

Zrazu vám chýba 16 000 €.

Hoci banka môže v rámci povolených výnimiek poskytnúť aj financovanie do 90 % hodnoty zabezpečenia, nie je naň automatický nárok.

A práve tu môže vzniknúť ďalší problém.

Ak ste už podpísali rezervačnú zmluvu a uhradili rezervačný poplatok, neschválenie požadovaného financovania vám môže skomplikovať celú kúpu.

To, či máte nárok na vrátenie poplatku, závisí od konkrétneho znenia zmluvy a okolností prípadu.

Naše odporúčanie: Pred podpisom rezervačnej zmluvy odporúčame preveriť nielen schopnosť získať hypotéku, ale aj financovateľnosť konkrétnej nehnuteľnosti a zmluvné podmienky pre prípad neschválenia úveru.

7. VYBERIETE SI BANKU LEN PODĽA NAJNIŽŠIEHO ÚROKU

Vidíte reklamu na hypotéku s atraktívnou úrokovou sadzbou a automaticky predpokladáte, že ide o najvýhodnejšiu ponuku.

Lenže najnižší úrok nemusí vždy znamenať najnižšie celkové náklady.

Rozhodovať môžu aj podmienky zľavy, vedenie účtu, poistenie, poplatky či požiadavky na ďalšie produkty.

Príklad:

Porovnajme dve modelové hypotéky vo výške 180 000 € na 30 rokov.

Rozdiel je približne 41 € mesačne, teda 492 € ročne.

Za päť rokov by pri nezmenených podmienkach predstavoval rozdiel v zaplatených splátkach približne 2 460 €.

Ak však nižšia úroková sadzba vyžaduje ďalšie platené produkty, je potrebné posúdiť aj ich cenu a podmienky.

Pri porovnávaní hypoték preto sledujte nielen samotnú sadzbu, ale aj celkové náklady, RPMN a podmienky počas fixácie.

Dôležité: Výpočty splátok sú ilustračné a nezahŕňajú dodatočné poplatky ani prípadné zmeny úroku po skončení fixácie.

NAJVÄČŠIA CHYBA? ZAČAŤ RIEŠIŤ HYPOTÉKU AŽ PO VÝBERE NEHNUTEĽNOSTI

Mnohé komplikácie pri financovaní nevznikajú preto, že klient nemá dostatočný príjem.

Vznikajú preto, že jednotlivé kroky prichádzajú v nesprávnom poradí.

Najprv si nájdete byt. Potom podpíšete rezervačnú zmluvu. A až následne zisťujete, koľko vám banka skutočne požičia.

Bezpečnejšie je postupovať opačne.

Najprv si preveriť bonitu, úverové záväzky, dostupnú výšku hypotéky a možnosti financovania. Až potom vyberať nehnuteľnosť podľa reálneho rozpočtu.

Pri konkrétnej nehnuteľnosti je následne potrebné overiť aj jej hodnotu a právny stav.

Takto môžete predísť situácii, keď nájdete vysnívané bývanie, ale financovanie nebude možné dokončiť podľa pôvodného plánu.

HYPOTÉKA NIE JE LEN O ÚROKU. JE TO AJ O SPRÁVNEJ PRÍPRAVE.

V spoločnosti VISUAL REAL & FINANCES pomáhame klientom nielen s výberom nehnuteľnosti, ale aj s jej financovaním.

Porovnávame možnosti hypoték v 9 bankách, preverujeme bonitu a pomáhame pripraviť financovanie ešte pred samotnou kúpou.

Našou výhodou je prepojenie realitných a finančných služieb. Vďaka tomu dokážeme klienta sprevádzať od prvého výpočtu hypotéky až po dokončenie kúpy nehnuteľnosti.

Plánujete kúpu bytu, domu alebo refinancovanie existujúcej hypotéky?

Skôr než urobíte dôležité finančné rozhodnutie, nechajte si preveriť svoje možnosti.

Možno zistíte, že máte dostupné výhodnejšie riešenie, než ste pôvodne očakávali.

VISUAL REAL & FINANCES