PREDAJ NEHNUTEĽNOSTI V ČASE KLESAJÚCICH CIEN

Kupujú klienti nehnuteľnosti aj keď ceny klesajú? Je možné nehnuteľnosť predať? Aký je rozdiel pri predaji nehnuteľnosti v čase keď ceny klesajú? Ako sa správajú kupujúci na trhu počas poklesu? Ako reagovať pri záujemcovi? Ktoré nehnuteľnosti klesajú najrýchlejšie? Akú vysoká ma byť rezervačná záloha? Byty, domy, alebo pozemky? Odpovede na tieto otázky sa dozviete v tomto blogu.

Kupujú klienti nehnuteľnosti aj keď ceny klesajú? Je možné nehnuteľnosť predať?

Samozrejme. Ceny nehnuteľností sa pohybujú v 6-10 ročných cykloch, kedy nová minimum/maximum je vždy vyššie, ako bolo v predošlom cykle. Cyklus je príliš dlhý na to, aby klient čakal s predajom či kúpou nehnuteľnosti niekoľko rokov. Klienti vždy majú potrebu kúpiť či predať nehnuteľnosť, nech už je situácia na trhu akákoľvek. 30 ročný človek, ktorý má záujem o kúpu nehnuteľnosti predsa nebude čakať 5-15 rokov, kým bude cena na trhu pre neho výhodnejšia, ak vôbec bude. S rastúcimi úrokovými sadzbami klientovi aj tak čakanie až toľko neprinesie. Kupujúci vie s kúpou nehnuteľnosti počkať pár mesiacov, ale nebude čakať rok. Ak napríklad mladá rodina plánuje dieťa a počas materskej najbližšie 3 roky budú mať problém byt/dom kúpiť. Život je krátky a prispôsobovať život cyklu nehnuteľností si môže dovoliť málokto.

Záujemcovia teda sú a predaj možný je. Kupujúcich je ale výrazne menej, keďže klienti, ktorí kupovali nehnuteľnosti za účelom špekulácie či investície voľných peňazí v čase poklesu nehnuteľnosti buď nenakupujú, alebo nakupujú len minimálne a aj to za nízke ceny.

Aký je rozdiel pri predaji nehnuteľnosti v čase keď ceny klesajú?

V prvom rade pri poklese cien nikto presne nevie, ako dlho budú ceny klesať a na akú sumu nakoniec nehnuteľnosti klesnú. Ak nastane situácia, aká nastala po lete 2022 a ceny začnú klesať, napriek tomu nikto 100% nevie, či je tento stav dočasný, alebo bude pokles pokračovať roky. Podobné situácie boli počas korony, alebo keď Rusko rozpútalo vojnu na Ukrajine. Napriek tomu ceny pokračovali v raste. Preto sa vždy nájde niekto, kto má záujem o kúpu, aj keď je kupujúcich menej. Správny odhad ceny vám môže zachrániť aj viac ako 10.000,-EUR.

To znamená, že aj v čase najvýraznejšieho poklesu je možné nehnuteľnosť predať. Aktuálne už od začiatku poklesu prešlo 6 mesiacov, ceny klesli o približne 20-25% a kupujúci začínajú znovu výraznejšie hľadať nehnuteľnosti. Majitelia si však musia uvedomiť, že ceny sa zmenili a prispôsobiť tomu predajnú cenu. Každý byt či dom má v podstate konkurenciu v každej lokalite a klienti, ktorých zaujímalo viacero lokalít tak majú z čoho vyberať. To znamená viac obhliadok, kým nehnuteľnosť predáte.

V čom je teda ten rozdiel strategický rozdiel pri predaji v čase poklesu cien? Nehnuteľnosť je nutné predať čo najrýchlejšie. Neskúšame ísť po najvyššej cene a neinzerujeme za cenu vyššiu, ako ponúka konkurencia, ktorá už nehnuteľnosť nejakú dobu ponúka a nevie ju predať. Musíme správne odhadnúť cenu nehnuteľnosti, nehnuteľnosť inzerovať na všetkých portáloch a inzeráty topovať. Nečakáme na reakciu od klientov mesiac. Snažíme sa zrealizovať čo najviac obhliadok prvý týždeň a získať ponuku. Po týždni prehodnocujeme a znižujeme cenu podľa dopytu a obhliadok.

Ak však neodhadnete cenu a nenecháte si poradiť od skúseného realitného makléra, nehnuteľnosť nepredáte. Každý mesiac, ktorý sa vám nehnuteľnosť nepodarí predať znamená nižšiu konečnú cenu pre vás. Správne nastavená cenová stratégia a marketing sú v tejto chvíli kľúčové!

Ako sa správajú kupujúci na trhu počas poklesu cien? Ako reagovať pri záujemcovi?

Kupujúci si uvedomujú, že predávajúci nevie nehnuteľnosť predať a že ak by s kúpou počkali, vedeli by kúpiť lacnejšie. Zároveň je dostatočne veľa ponúk a kupujúci si tak môže vyberať. Situácia sa zmenila a navyšovanie cien pri viacerých záujemcoch skončilo. Kupujúci pred rokom boli radi, ak vôbec nejakú zľavu získali. Priemerná zľava pri nehnuteľnostiach do 150.000,-EUR sa pohybovala na úrovni okolo do 2.000,-EUR. Teraz to niekedy klienti skúšajú aj so zľavou 10.000,-EUR a viac. Stále platí to jediné. Musíte poznať skutočnú hodnotu nehnuteľnosti a za koľko je možné nehnuteľnosť predať. Ak teda máte záujemcu, ktorý má skutočný záujem o kúpu, musíte sa rozhodnúť a zabezpečiť podpis rezervačnej zmluvy a zloženie zálohy čím skôr. Kupujúci si totiž môže stále prezerať iné ponuky a do poslednej chvíle neviete, či iný predávajúci, ktorému predaj súri zo dňa na deň výrazne nezníži cenu.

Akú vysoká ma byť rezervačná záloha?

Rezervačná záloha musí rátať hlavne s tým, že ceny klesajú. To znamená, že ak kupujúci nehnuteľnosť nakoniec nekúpi, záloha nepokryje ani stratu, ktorú budete mať, pretože už nehnuteľnosť nedokážete za danú cenu predať. Záloha by mala byť dostatočné vysoká, aby odradila kupujúceho od zmluvy odstúpiť, aj keby po nejakom období našiel lacnejšiu či zaujímavejšiu ponuku. V zásade platí, že čím dlhšia je lehota na podpis kúpnej zmluvy, tým vyššia záloha by mala byť.

Ktoré nehnuteľnosti klesajú najrýchlejšie? Byty, domy, alebo pozemky?

Najpružnejšie na zmenu trhu reagujú byty, keďže ich cena je ovplyvnená v podstate len ponukou a dopytom. To znamená, že tak ako po roku 2014 začali rásť najskôr ceny bytov, teraz začínajú klesať ako prvé.

Domy a pozemky reagujú menej pružne a to znamená, že ceny pozemkov a domov budú klesať s oneskorením. Cenu domov ovplyvňujú cena práce a stavebného materiálu, ktoré zatiaľ neklesli. Môže sa ale stať, že ceny klesnú pod cenu stavebného materiálu a cenu práce a výstavba domov ako investičných projektov sa pozastaví.

Stratégia predaja sa teda výrazne líši v čase, keď ceny klesajú, oproti tomu, keď ceny rástli a samozrejme sa stratégia líši podľa toho, o akú nehnuteľnosť sa jedná.