FINANCOVANIE KÚPY NEHNUTEĽNOSTI

Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité zistiť si možnosti poskytnutia hypotekárneho úveru bankou u finančného poradcu. Prečo?

Pretože ak si po možno dlhom hľadaní nájdete svoju vysnívanú nehnuteľnosť, majiteľ uprednostní klienta, ktorý už má prezistené, že úver dostane v danej výške. Podpisovať rezervačnú zmluvu pred zistením podmienok nedoporučujeme. Môže sa stať, že nehnuteľnosť nebudete vedieť financovať a záloha vám prepadne. Navyše vaša sila zjednávať je značne oslabená, keďže majiteľ nemá istotu, že úver dostanete.

Nadmerné zadlžovanie slovenských domácností sa rozhodla NBS krotiť pomocou sprísnených podmienok. (Úrokové sadzby v príkladoch sú priemerné a ich výška závisi od konkrétnej banky, obdobia a bonity klienta. )

1. DSTI (debt service to income). od 1.1.2020 platí zmena výšky DSTI z 20% na 40%. Čo to znamená pre vás v praxi? Po odpočítaní minimálnych životných nákladov z vášho priemerného príjmu nesmie výška splátok všetkých úverov presiahnuť 60% z tejto sumy.

Minimálne životné náklady:

Dlžník: 214,83 EUR

Spoludlžník: 149,87 EUR

Dieťa: 98,08 EUR.

Príklad. Manželia s 2 deťmi a spolčným príjmom 1.500,-EUR.

1500 – 214,83 -149,87 – 2x (98,08) = 939,14 EUR. Maximálna výška splátky všetkých úverov môže byť maximálne 60% z 939,14 EUR. Čiže 939,14 *0,6= 563,48 EUR. Maximálna možná splátka všetkých úverov je 563,48 EUR.

2. DTI (debt to income). „Podľa nových pravidiel bude obmedzené poskytovanie úverov, pri ktorom celkový dlh žiadateľa presiahne jeho 8-násobok čistého ročného príjmu. “

(Celkový dlh – úvery, kreditné karty, povolené prečerpania). Od 1. júla 2018 bude túto hodnotu presahovať 20 % nových úverov. Podiel sa bude znižovať. Od 1. apríla 2019 už len 5 % úverov. 8-násobok čistého príjmu nepredstavuje absolútny úverový strop. Stále bude možné poskytnúť istú časť úverov presahujúcich túto hodnotu, avšak tento podiel sa bude postupne znižovať.

Príklad: Priemerný príjem 1.000,-EUR. 1000*8*12= 96000.

DTI vás pustí do výšky všetkých úverov 96.000,-EUR

3. Sprísňovanie LTV (podiel výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti). Od 1. júla 2018 bude maximálny podiel úverov vo výške 80% a 90% hodnoty nehnuteľnosti 35%. Od 1. apríla 2019 bude maximálny podiel len 20%. Aktuálne majú úvery s 90%LTV navýšený úrok o 0,7 - 1%.

Príklad. Kupujete nehnuteľnosť, ktorej znalecká hodnota je 100.000,-EUR. Ak je na kúpnej zmluve nižšia suma, banka sa riadi nižšou sumou

LTV80%. Banka vám na hypotékarný úver požičia 80.000,-EUR s úrokom 1%.

LVT90%. Banka vám na hypotékarný úver požičia 90.000,-EUR s úrokom 2%. 90%LTV je obmedzené lokalitou, druhom nehnuteľnosti a bonitou klienta.

--------------------------------------------

Kritérium č.1 a č2. ovplyvňuje váš príjem. Zisťujeme do akej výšky viete čerpať úver a v akej cenovej úrovni si viete hľadať nehnuteľnosť.

Kritérium č.3 ovplyvňuje viacero faktorov. Rating klienta (vek, titul, príjem, počet žiadateľov, banková história,..), oblasť kde sa nehnuteľnosť nachádza a druh nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok,...)

Príklad. Kupujete byt za cenu 100.000,-EUR. Váš príjem je 1.000,-EUR. Nemáte deti.

1. DTI: 1000-214,83= 785,17 Z toho 60%, teda 785,17 * 0,6 = 471,10 EUR. Maximálna výška splátky je teda 471,10 EUR.

2. DSTI: 1000*8*12= 96.000,-EUR

Z prvých dvoch kritérií teda vieme, že všetky vaše úvery môže byť maximálne do výšky 96.000,-EUR a splátky nemôžu prekročiť 471,10 EUR

3. LTV 80%LTV. Hypotekárny úver 80.000,-EUR (100000*0,8), 30 rokov, úrok 1%, splátka 257,31 EUR. Ak už nemáte ďalšiu nehnuteľnosť, ktorou by ste vedeli ručiť, môžete zobrať ešte spotrebný alebo stavebný úver. DTI vás pustí už len na 16.000,-EUR (96000-80000) a DSTI na 216,67 EUR (473,98 - 257,31). Sporebný úver je obmedzený dobou splatnosti max 8 rokov. Pri úroky 5% a výške 16.000,-EUR vychádza splátka 202,56 EUR. Stavebný úver je obmedzený na 20 rokov (pri 2 žiadateľoch na 30 rokov), so splátkou približne 115 EUR.

90%LTV (ak je to možné). Hypotekárny úver 90.000,-EUR (100000*0,9), 30 rokov, úrok 2%, splátka 332,66 EUR. Ak už nemáte ďalšiu nehnuteľnosť, ktorou by ste vedeli ručiť, môžete zobrať ešte spotrebný alebo stavebný úver. DTI vás pustí už len na 6.000,-EUR (96000-90000) a DSTI na 141,32 EUR (473,98 - 332,66). Sporebný úver je obmedzený dobou splatnosti max 8 rokov. Pri úroky 5% a výške 6.000,-EUR vychádza splátka 75,96 EUR. Stavebný úver je obmedzený na 20 rokov (pri 2 žiadateľoch na 30 rokov), so splátkou približne 43 EUR.

Klienta z tohto príkladu obmedzilo kritérium DTI na 96.000,-EUR. V tomto prípade potrebuje klient 4.000,-EUR z vlastných finančných prostriedkov, alebo nájsť si nehnuteľnosť do 96.000,-EUR.

Pri aktuálnych nízkych úrokových sadzbách klientov obmedzuje najmä DTI. DSTI obmedzí rodiny s viacerými deťmi a nižším príjmom.

Banky robia pravidelne rôzne kampane, aby prilákali nových klientov. Preto vám môže iná banka poskytnúť lepšie podmienky ako banka, v ktorej máte aktuálne účet.

Rozmýšľate o kúpe či výmene nehnuteľnosti? Poprípade chcete refinancovať starý úver? Zavolajte nám a prevedieme vás celým procesom bez stresov a starostí

Informujte sa u nás na info@visualreal.sk, alebo telefonicky na +421 948 863 836