VÝVOJ CIEN NEHNUTEĽNOSTÍ NA SLOVENSKU

V tomto blogu sa vám pokúsim odpovedať na tieto otázky. Čo ovplyvňuje vývoj cien nehnuteľností na Slovensku? Ako ovplyvnila zmena úrokových sadzieb možnosti kupujúcich? Čo spôsobilo rast úrokových sadzieb?

Čo ovplyvňuje vývoj cien nehnuteľností na Slovensku?

1.Celoštátna úroveň – Slovensko. Na celoštátnej úrovni sú ceny nehnuteľností ovplyvnené ekonomickou situáciou (na SR a v EU) a úrokovými sadzbami . Záleží teda od dostupnosti úverov a koľko si ľudia môžu dovoliť mesačne splácať.

Ekonomika sa pohybuje v cykloch, ktoré trvajú 6-10 rokov. Inflácia a ekonomický rast (rast miezd) spôsobujú, že nové minimum a maximum sú vždy vyššie, ako bolo to predošlé.

Zdroj: nbs.sk, minimalnamzda.sk, mccservices.sk

Pri poklese cien nehnuteľností sa ceny zastavia a vytvoria nové minimum vo chvíli, keď už budú ceny a úvery dostupné pre dostatočné množstvo klientov, ktorí vytvoria dostatočný dopyt a pokles zastavia. Trh sa následne začína pomaly oživovať. Nejakú chvíľu trvá, kým si klienti uvedomia, že ceny už nižšie nepôjdu a začínajú rásť. Preto sú ceny na grafe okolo minima menej strmé, ako pri maximálnej cene.

Rast cien nehnuteľností ovplyvňujú aj ľudia, ktorí roky sledujú, ako ceny rastú a chcú sa zviezť na tejto vlne a ešte zarobiť, poprípade „výhodne kúpiť“. Pokiaľ bude dostatočný počet klientov, ktorí si kúpu môžu dovoliť, ceny budú rásť a ten rast bude posilnený o klientov, ktorí kupujú nehnuteľnosti s cieľom investície a preto sa trh s nehnuteľnosťami miestami správa podobne ako trh s akciami. Čím vyšší je rast cien, tým väčší záujem majú potencionálni investori investovať do kúpy nehnuteľnosti, čo ceny dvíha ešte rýchlejšie. Preto ak sa pozriete na graf cien nehnuteľností, čím bližšie sú ceny k vrcholu, tým je rast/pokles rýchlejší. Avšak klienti, ktorí kupujú nehnuteľnosti investične nedokážu trh ťahať sami bez kupujúcich, ktorí bývať potrebujú a trh nehnuteľností dosiahne nové maximum vo chvíli, keď sa kúpa nehnuteľnosti stane nedostupná pre veľké množstvo klientov.

Zmeny cien nehnuteľností sú najvýraznejšie pri maxime a najmenej výrazné pri minime.

Lokálna úroveň – obce, kraje. Na lokálnej úrovni ovplyvňujú ceny prístupnosť do práce a potencionálne možnosti zárobku. Na lokálnej úrovni môže zmeniť cenu vznik/ zánik novej veľkej spoločnosti či vybudovanie diaľnice, ktorá skráti cestu do práce. Novou diaľnicou tak môžu vyrásť ceny nehnuteľností v obci, ktorá bola bez diaľnice príliš ďaleko od mesta či práce. Príchod nového veľkého zamestnávateľa zvyšuje atraktivitu lokality, vyššie mzdy a nové pracovné miesta pre ľudí, ktorí sa budú chcieť presťahovať za prácou.

2. Ako ovplyvnila zmena úrokových sadzieb možnosti kupujúcich?

Ako ovplyvňujú úrokové sadzby ceny nehnuteľností? 90% klientov nakupuje nehnuteľnosti na hypotekárny úver a teda sila dopytu (bez špekulačných klientov) záleží od dostupnosti hypotekárnych úverov.

Pre porovnanie. Klient s príjmom 2.000,-EUR a úverom na 30 rokov nesmie prekročiť mesačnú splátku všetkých úverov dokopy 830 EUR.

Pri úroku 1% vedel klient dostať hypotekárnu úver 192.000,-EUR (DTI 8) so splátkou 617,55 EUR, alebo 216.000,-EUR (DTI 9 na výnimku) so splátkou 694,74 EUR. Klientovi do 830 EUR ešte zostáva priestor a vedel dofinancovať 20% z hodnoty bez vlastných prostriedkov. Pri úroku 1% vedel klient kúpiť nehnuteľnosť za 230.000,-EUR bez toho, aby mal našporené vlastné prostriedky.

Pri úroku 4% je pre klienta maximálna dostupná výška úveru 176.000,-EUR a to bez možnosti dofinancovať zvyšných 20% a potrebuje vlastné prostriedky. Ak vlastné prostriedky nemá a potrebuje dofinancovať aj tých 20%, vie si kúpiť nehnuteľnosť v maximálne výške 155.000,-EUR.

Výsledkom teda je, že klienti si za súčasných podmienok nevedia kúpiť nehnuteľnosť a ceny sa teda prispôsobujú klientom a ich hypotekárnym možnostiam. Pokles by mal byť približne 33%. Zatiaľ podľa predajných cien odhadujeme pokles na úrovni 25%. Či sa pokles cien nehnuteľností zastaví na 33% si netrúfam odhadnúť.

3. Čo spôsobilo rast úrokových sadzieb?

Nízke úrokové sadzby v EÚ už nedokázali priniesť vyššie HDP (Hrubý domáci produkt) v EÚ (Európska únia) a to spôsobilo prehriatie ekonomík a následný rast inflácie (znehodnotenie peňazí = rast cien). Jediné riešenie pre ECB (Európsku centrálnu banku) bolo zvýšenie úrokových sadzieb. Počas epidémie korona vírusu sa ale v EÚ obávali krízy a tak držala ECB nízke úrokové sadzby, čo spôsobilo ešte vyššiu infláciu. Aktuálne je snahou ECB znížiť infláciu v štátoch EÚ zvyšovaním úrokových sadzieb.

Krajiny, ktoré majú menu EURO majú spoločnú menovú politiku. Krajiny, ktoré nemajú EURO začali so zvyšovaním úrokových sadzieb skôr (Maďarsko, Česko, Poľsko,...).

Môj odhad: Podľa najnovších správ je inflácia na vrchole a mala by začať klesať. Pri akej úrokovej sadzby sa inflácia optimalizuje si netrúfam povedať, ale ak by som mal povedať svoj odhad, čo sa udeje najbližšie rok tak tipujem, že úrokové sadzby zastanú medzi 5-6% a potrvá pár rokov, kým úrokové sadzby začnú znovu klesať.