JE LEPŠIE KÚPIŤ BYT ZA 142 000 € S ÚROKOM 3 %, ALEBO ROVNAKÝ BYT ZA 120 000 € S ÚROKOM 4 %?

Väčšina kupujúcich sa pri hypotéke prirodzene pozerá na úrok. Čím nižší, tým lepšie. Pri kúpe nehnuteľnosti v Košiciach však klientom odporúčame pozerať sa ešte na jedno číslo, ktoré môže byť z dlhodobého pohľadu podstatnejšie – koľko za samotnú nehnuteľnosť zaplatia a akú vysokú hypotéku si kvôli nej musia zobrať.

Vyššie úroky totiž neznamenajú iba drahšie hypotéky. Znižujú aj sumu, ktorú si môže bežná domácnosť požičať. A keď sa zníži kúpna sila tisícov záujemcov súčasne, môže to oslabiť dopyt po nehnuteľnostiach a vytvoriť tlak na ich ceny.

Pre kupujúceho tak vzniká zaujímavý paradox:

Hypotéka môže byť drahšia, ale nehnuteľnosť lacnejšia.

Preto pri rozhodovaní o kúpe nemusí byť správne sledovať iba to, či úrokové sadzby klesnú.

Čo sa v článku dozviete?

• Ako úroková sadzba ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky?
• Prečo vyššie úroky môžu vytvárať tlak na ceny bytov?
•Prečo ceny nehnuteľností nemusia kopírovať vývoj úrokov?
• Je lepší nižší úrok alebo nižšia kúpna cena?
• Čo sa deje po skončení fixácie a kedy môže dávať zmysel refinancovanie?
• Čo aktuálne signalizuje Európska centrálna banka?
• Ako sa vyvíjajú úroky na hypotékach na Slovensku?
• Čo môže vývoj úrokov znamenať pre kupujúcich v Košiciach?
• Oplatí sa s kúpou nehnuteľnosti čakať?

Ako úroková sadzba ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky?

Vyššia úroková sadzba znamená pri rovnakej výške úveru vyššiu mesačnú splátku. Príjem domácnosti sa však zvýšením úrokov automaticky nezvýši.

A práve tu sa úrokové sadzby začínajú prepájať s cenami nehnuteľností. Ak si veľká časť kupujúcich môže pri rovnakej mesačnej splátke požičať o 10 či 12 % menej, predávajúci postupne narážajú na problém: kupujúci jednoducho nemajú z čoho zaplatiť pôvodné ceny. To môže vytvárať tlak na ich znižovanie.

Neznamená to, že zvýšenie úrokov o určitú hodnotu automaticky spôsobí rovnaký percentuálny pokles cien nehnuteľností. Realitný trh ovplyvňuje množstvo ďalších faktorov – ponuka bytov, mzdy, nová výstavba, lokalita, inflácia či počet ľudí kupujúcich bez hypotéky.

PREČO CENY NEHNUTEĽNOSTÍ NEMUSIA KOPÍROVAŤ VÝVOJ ÚROKOV?

Vyššie úroky preto automaticky neznamenajú, že ceny nehnuteľností klesnú v rovnakom rozsahu.

Keď ceny začnú klesať, časť kupujúcich začne s nákupom vyčkávať. Povedia si: Prečo by som kupoval dnes, keď môže byť byt o pol roka lacnejší? Investori môžu reagovať podobne.

Dopyt sa tým môže ešte viac oslabiť a tlak na ceny zosilnieť.

Rovnako však môže pôsobiť opačný efekt. Nedostatok kvalitných nehnuteľností, rast miezd, málo novej výstavby alebo silný dopyt v konkrétnej lokalite môžu ceny držať vysoko napriek drahším hypotékam.

Preto pri realitách nikdy nestačí pozerať iba na úrok.

JE VÝHODNEJŠÍ NIŽŠÍ ÚROK ALEBO NIŽŠIA KÚPNA CENA NEHNUTEĽNOSTI?

Toto je podľa nás jedna z najzaujímavejších otázok.

Úroková sadzba, s ktorou hypotéku podpisujete dnes, nemusí byť sadzbou, ktorú budete platiť o päť alebo desať rokov.

Úrokové podmienky sa môžu počas desiatok rokov splácania hypotéky viackrát zmeniť.

Jednu vec však spätne nezmeníte – cenu, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili, a výšku dlhu, s ktorým ste do hypotéky vstúpili.

V našom modelovom príklade je veľký rozdiel, či na začiatku financujete približne 113 500 €, alebo 100 200 €.

Ak sa o niekoľko rokov úrokové podmienky oboch klientov priblížia, vo výhodnejšej pozícii bude ten, kto začínal s nižším dlhom a nie nižším úrokom.

Preto pri kúpe nehnuteľnosti nepozeráme iba na otázku:

„Aký úrok dostanem dnes?“

Rovnako dôležité je pýtať sa: „Za akú cenu nehnuteľnosť kupujem a koľko si na jej kúpu musím požičať?“

ČO SA STANE PO SKONČENÍ FIXÁCIE A KEDY MÔŽE DÁVAŤ ZMYSEL REFINANCOVANIE HYPOTÉKY?

Fixácia neznamená, že úroková sadzba platí počas celej doby splácania hypotéky. Ak máte napríklad trojročnú fixáciu, po jej skončení vám banka ponúkne novú sadzbu podľa aktuálnych podmienok.

Vtedy máte viacero možností – zostať v súčasnej banke, skúsiť si vyjednať lepšiu sadzbu alebo porovnať ponuku s ostatnými bankami a prípadne hypotéku refinancovať.

Ak úrokové sadzby výraznejšie klesnú už počas trvania fixácie, za určitých okolností môže dávať zmysel riešiť zníženie úrokovej sadzby alebo refinancovanie aj skôr. Vždy je však potrebné prepočítať, či úspora prevýši prípadné náklady spojené so zmenou.

To znamená, že človek, ktorý si dnes vezme hypotéku pri úroku 4 %, nebude túto sadzbu platiť nasledujúcich 30 rokov.

A práve tu môže mať veľký význam správny výber banky už na začiatku.

Vo Visual Real & Finances porovnávame hypotekárne možnosti vo viacerých bankách a klientovi už pri výbere hypotéky povieme, aké možnosti jednotlivé banky ponúkajú na zníženie úrokovej sadzby aj počas trvania fixácie. Klient tak vie nielen to, ktorá banka má výhodnú sadzbu dnes, ale aj aké možnosti bude mať, ak úrokové sadzby v budúcnosti klesnú.

Čo aktuálne signalizuje Európska centrálna banka?

V roku 2026 sa situácia opäť zmenila. Európska centrálna banka v júni zvýšila svoje kľúčové úrokové sadzby o 0,25 percentuálneho bodu. Depozitná sadzba sa dostala na 2,25 %, hlavná refinančná sadzba na 2,40 % a jednodňová refinančná sadzba na 2,65 %. V júli ECB sadzby ďalej nezvyšovala a ponechala ich nezmenené. Dôvodom zvýšenej opatrnosti je najmä inflácia a vývoj cien energií. ECB vo svojich júnových projekciách očakávala priemernú infláciu v eurozóne na úrovni 3,0 % v roku 2026, 2,3 % v roku 2027 a návrat k 2,0 % v roku 2028. ECB zároveň jasne hovorí, že ďalší vývoj sadzieb nie je vopred daný. Rozhodovať sa bude podľa aktuálnych ekonomických údajov.

Pre kupujúceho to znamená jednu podstatnú vec:

Dnes nikto seriózne nevie garantovať, či budú sadzby o rok vyššie alebo nižšie.

AKO SA AKTUÁLNE VYVÍJAJÚ ÚROKY NA HYPOTÉKACH NA SLOVENSKU?

Aj na Slovensku sa vývoj v posledných mesiacoch zmenil.

Priemerná úroková sadzba úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov sa podľa dostupných údajov zvýšila z približne 3,36 % v marci 2026 na 3,66 % v júni 2026.

Rozdiel je teda približne 0,3 percentuálneho bodu za tri mesiace.

Na prvý pohľad to nemusí vyzerať dramaticky. Pre realitný trh však nie je dôležitá iba samotná výška úrokov, ale aj smer, ktorým sa sadzby pohybujú.

Keď sadzby klesajú, kupujúci získavajú pocit, že financovanie bude dostupnejšie.

Keď sa trend otočí a sadzby začnú opäť rásť, časť záujemcov môže začať vyčkávať. Niektorí nedosiahnu na pôvodne plánovanú výšku úveru, iní nechcú akceptovať vyššiu mesačnú splátku a investori môžu byť pri nákupoch opatrnejší.

Vývoj sadzieb preto naďalej pozorne sledujeme. Nie je správne automaticky predpokladať, že obdobie rastúcich úrokov už definitívne skončilo.

A práve preto by sme kúpu nehnuteľnosti nestavali iba na snahe „trafiť“ najnižší úrok.

ČO SA MOMENTÁLNE DEJE S CENAMI NEHNUTEĽNOSTÍ V KOŠICIACH?

Tu je dôležité oddeliť všeobecný ekonomický mechanizmus od aktuálnej situácie na košickom realitnom trhu.

Oficiálne štatistiky zatiaľ hovoria o raste cien nehnuteľností.

To však neznamená, že sa správanie kupujúcich nemôže začať meniť ešte predtým, ako sa zmena naplno prejaví v štatistikách.

Pri každodennom predaji nehnuteľností vo Visual Real & Finances už pozorujeme väčšiu opatrnosť kupujúcich a ochladenie dopytu oproti predchádzajúcemu obdobiu.

Realitný maklér totiž zmenu často pocíti ešte predtým, ako sa naplno ukáže v štvrťročných štatistikách – na počte reakcií na inzerát, obhliadkach, ochote kupujúcich vyjednávať a na cene, za ktorú je možné obchod reálne uzavrieť.

Preto sa tieto dve informácie navzájom nevylučujú: oficiálne údaje ešte môžu ukazovať rast cien, zatiaľ čo aktuálne správanie kupujúcich už môže signalizovať ochladzovanie dopytu.

Ak budú vyššie sadzby pretrvávať alebo ďalej rásť a slabší dopyt bude pokračovať, tlak na ceny nehnuteľností môže byť v ďalšom období výraznejší.

OPLATÍ SA TEDA ČAKAŤ NA NIŽŠÍ ÚROK?

Podľa nás nie. Pri kúpe nehnuteľnosti totiž nerozhoduje iba úroková sadzba, ale kombinácia kúpnej ceny, výšky hypotéky, mesačnej splátky a možností, ktoré bude mať klient v budúcnosti.

Ak úroky v budúcnosti klesnú, hypotéku je možné prehodnotiť, skúsiť vyjednať lepšie podmienky alebo refinancovať. Cenu, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili, však spätne nezmeníte.

 Preto je výhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť za nižšiu cenu pri vyššom úroku, než čakať na lacnejšiu hypotéku v čase, keď už môžu byť ceny nehnuteľností opäť vyššie.

To však neznamená, že treba kúpiť akúkoľvek nehnuteľnosť za akúkoľvek cenu. Rozhodujúce je, či jej cena zodpovedá trhu a či je financovanie pre konkrétneho kupujúceho dlhodobo zvládnuteľné.