Predávate byt, rodinný dom alebo pozemok a myslíte si, že peniaze z predaja zostanú celé vám? Nemusí to tak byť. V roku 2026 môžete pri predaji nehnuteľnosti zaplatiť daň z príjmu až 35 % a k tomu zdravotné odvody vo výške 16 %. V niektorých prípadoch však nemusíte zaplatiť ani euro.

Rozhoduje najmä to, kedy a akým spôsobom ste nehnuteľnosť nadobudli, ako dlho ju vlastníte a aké náklady dokážete preukázať.

V praxi sa stretávame s majiteľmi, ktorí nevedia, že pri predaji novostavby sa pozemok a dom posudzujú samostatne. Iní predpokladajú, že im na oslobodenie od dane stačia dva roky trvalého pobytu, alebo zabudnú na výdavky, ktoré im môžu výrazne znížiť daň.

Pozrime sa na najdôležitejšie pravidlá platné v roku 2026.

1. KEDY MÔŽETE PREDAŤ NEHNUTEĽNOSŤ BEZ DANE?

Pri bežnom predaji nehnuteľnosti, ktorú máte v osobnom vlastníctve a nemáte ju zaradenú v obchodnom majetku, je základným pravidlom päťročná lehota.

Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja je spravidla oslobodený od dane.

Príklad:

V roku 2019 ste kúpili byt za 110 000 €. V roku 2026 ho predáte za 185 000 €.

Rozdiel medzi kúpnou a predajnou cenou predstavuje 75000 €.

Ak spĺňate podmienky oslobodenia, z tohto predaja neplatíte daň z príjmu ani zdravotné odvody.

Dôležité je správne určiť dátum nadobudnutia. Pri bežnej kúpe sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra, nie samotným podpisom kúpnej zmluvy.

Pozor aj na zmluvu o budúcom predaji. Ak ju uzavriete ešte počas päťročnej lehoty, neskorší podpis riadnej kúpnej zmluvy nemusí zabezpečiť oslobodenie od dane.

2. PREDÁVATE NOVOSTAVBU? TU MÔŽETE UROBIŤ DRAHÚ CHYBU

Toto je jedna z najdôležitejších vecí, na ktorú by si mali dať pozor majitelia rodinných domov.

Predstavte si nasledujúcu situáciu:

• V roku 2018 ste kúpili stavebný pozemok.
• V roku 2021 ste začali stavať rodinný dom.
• V roku 2024 ste dom skolaudovali.
• V roku 2026 chcete nehnuteľnosť predať.

Myslíte si, že keďže pozemok vlastníte osem rokov, môžete predať celý dom bez dane?

Nie nevyhnutne.

Pri rodinnom dome postavenom vlastnou výstavbou sa päťročná lehota spravidla počíta od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.

Pozemok a stavba sa totiž na účely dane z príjmov posudzujú samostatne.

V našom príklade môže byť príjem z predaja pozemku oslobodený, zatiaľ čo príjem pripadajúci na dom môže podliehať zdaneniu.

A to aj v prípade, že dom a pozemok predávate spolu za jednu cenu.

Prečo je to dôležité?

Ak plánujete predať novostavbu krátko po kolaudácii, môžete sa dostať do situácie, keď vám po zaplatení dane a zdravotných odvodov zostane podstatne menej peňazí, než ste očakávali.

3. ZDĚDILI STE BYT ALEBO DOM? PÄŤ ROKOV NEMUSÍTE VŽDY ČAKAŤ

Pri dedení existuje dôležitá výnimka.

Ak nehnuteľnosť zdedíte v priamom rade, napríklad po rodičoch alebo starých rodičoch, prípadne po manželovi či manželke, do päťročnej lehoty sa môže započítať aj obdobie vlastníctva poručiteľa.

Príklad:

Vaša mama vlastnila byt od roku 2005. V roku 2026 ho zdedíte a rozhodnete sa ho predať.

Ak sú splnené zákonné podmienky, príjem z predaja môže byť oslobodený od dane, aj keď ste samotný byt zdedili len pred niekoľkými mesiacmi.

Iné pravidlá sa uplatňujú napríklad pri dedení po súrodencovi alebo vzdialenejšom príbuznom. Preto je potrebné posúdiť konkrétny prípad.

4. DOSTALI STE NEHNUTEĽNOSŤ DAROM? POZOR NA ZNALECKÝ POSUDOK

Pri darovaní sa vlastníctvo darcu do päťročnej lehoty obdarovaného štandardne nezapočítava.

To znamená, že ak vám rodičia darujú byt, ktorý vlastnili dvadsať rokov, vy ho nemôžete automaticky hneď predať bez dane.

Existuje však veľmi dôležité pravidlo, ktoré môže výrazne znížiť váš zdaniteľný príjem.

Ak by bol predaj nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane, pri jej následnom zdaniteľnom predaji si obdarovaný môže za určitých podmienok uplatniť ako výdavok hodnotu nehnuteľnosti stanovenú znaleckým posudkom k času darovania.

Príklad:

Rodičia vám darovali byt, ktorý mal v čase darovania hodnotu 170 000 €. Vy ho o rok neskôr predáte za 185 000 €.

Pri správnom preukázaní hodnoty a splnení podmienok môže byť rozdiel na účely zdanenia len 15 000 €, nie celých 185 000 €.

Práve preto môže byť pri darovanej nehnuteľnosti správne vypracovaný znalecký posudok mimoriadne dôležitý.

5. KOĽKO ZAPLATÍTE NA DANIACH PRI PREDAJI V ROKU 2026?

Ak predáte nehnuteľnosť pred splnením podmienok oslobodenia, neznamená to, že daň zaplatíte z celej predajnej ceny.

Daň sa počíta zo zdaniteľného príjmu po odpočítaní zákonom uznaných a preukázateľných výdavkov.

Pre rok 2026 platia pri príslušnom základe dane fyzickej osoby tieto progresívne sadzby:

Dôležité je, že zisk z predaja nehnuteľnosti sa pri výpočte dane posudzuje spolu s príslušnými ďalšími príjmami, napríklad so zdaniteľnou mzdou.

Vyššia sadzba sa však uplatňuje len na časť základu dane presahujúcu príslušnú hranicu, nie automaticky na celý príjem.

A čo zdravotné odvody?

Pri zdaniteľnom príjme z predaja nehnuteľnosti sa v roku 2026 uplatňuje aj zdravotné poistné. Pre osobu bez zdravotného postihnutia je sadzba 16 % z príslušného vymeriavacieho základu.

Výslednú povinnosť určí zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní.

6. PRAKTICKÝ PRÍKLAD: KOĽKO VÁM ZOSTANE Z PREDAJA BYTU?

Predstavte si, že ste byt vlastnili tri roky a rozhodnete sa ho predať.

Ak by sa celý tento zisk zdaňoval sadzbou 19 %, daň z príjmu by predstavovala 5 700 €.

Zdravotné odvody pri sadzbe 16 % by predstavovali 4 800 €.

Spolu by išlo o 10 500 €.

V praxi však môže byť daň aj vyššia, najmä ak máte ďalšie príjmy a časť zisku už spadá do vyššieho daňového pásma. Uvedený výpočet je preto ilustračný.

Pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy je rozumné vedieť, aká suma vám po všetkých nákladoch skutočne zostane.

7. AKÉ NÁKLADY VÁM MÔŽU ZNÍŽIŤ DAŇ?

Mnohí predávajúci poznajú len kúpnu cenu a náklady na rekonštrukciu.

Zákon však za splnenia podmienok umožňuje uplatniť aj ďalšie preukázateľné výdavky súvisiace s obstaraním a predajom nehnuteľnosti.

Môže ísť napríklad o:

• Pôvodnú kúpnu cenu nehnuteľnosti.
• Náklady na rekonštrukciu, opravy a technické zhodnotenie.
• Zaplatené úroky z účelovej hypotéky na kúpu nehnuteľnosti.
• Oprávnené bankové poplatky súvisiace s úverom.
• Náklady na znalecký posudok súvisiaci s obstaraním alebo predajom.
• Províziu realitnej kancelárie za sprostredkovanie predaja.
• Poplatky za právne služby a kataster súvisiace s predajom.

Pozor: samotné splátky istiny hypotéky nie sú ďalším daňovým výdavkom.

Pri dome postavenom svojpomocne navyše nestačí jeho aktuálna hodnota podľa znaleckého posudku. Náklady na výstavbu musia byť preukázané a vlastnú prácu si nemožno započítať ako výdavok.

Odkladajte si preto faktúry, zmluvy a doklady o úhradách. V prípade predaja môžu mať hodnotu tisícov eur.

8. STAČIA DVA ROKY TRVALÉHO POBYTU? POZOR NA STARÝ MÝTUS

Stále sa stretávame s tvrdením, že ak má človek v byte alebo dome dva roky trvalý pobyt, môže ho predať bez dane.

Toto pravidlo však nie je všeobecne platné pre nehnuteľnosti nadobudnuté podľa súčasných pravidiel.

Osobitné oslobodenie viazané na dvojročný trvalý pobyt sa nachádzalo v právnej úprave účinnej do 31. decembra 2010.

Pri starších nehnuteľnostiach môžu byť relevantné prechodné ustanovenia, no pri bežných novších nadobudnutiach samotný trvalý pobyt oslobodenie nezabezpečí.

Rovnako automaticky neplatí, že ak peniaze z predaja použijete na kúpu ďalšej nehnuteľnosti, daň platiť nemusíte.

9. KEDY MUSÍTE PODAŤ DAŇOVÉ PRIZNANIE?

Ak ste v roku 2026 dosiahli zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti a vznikne vám povinnosť podať daňové priznanie, tento príjem uvediete v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B.

Štandardná lehota na podanie priznania za rok 2026 je 31. marec 2027, pokiaľ nedôjde k jej zákonnému predĺženiu.

Ak je príjem z predaja v plnom rozsahu oslobodený od dane, do daňového priznania sa neuvádza.

Osobitne treba rozlišovať daň z príjmu pri predaji a miestnu daň z nehnuteľností, ktorú spravuje obec alebo mesto.

10. PRED PREDAJOM SI OVERTE NIELEN CENU, ALE AJ TO, KOĽKO VÁM ZOSTANE

Pri rozhodovaní o predaji nehnuteľnosti väčšina majiteľov rieši najmä jej trhovú hodnotu.

Rovnako dôležité je však vedieť, aké náklady môžu s predajom vzniknúť.

Niekedy môže byť finančne výhodnejšie predaj o niekoľko mesiacov odložiť. Inokedy môžu správne zdokladované výdavky podstatne znížiť zdaniteľný príjem.

V realitnej kancelárii VISUAL REAL & FINANCES vám pomôžeme zorientovať sa v celom procese predaja.

Pred stanovením predajnej ceny si s vami prejdeme okolnosti nadobudnutia nehnuteľnosti, upozorníme na možné daňové povinnosti a v prípade potreby odporučíme konzultáciu s daňovým špecialistom.

Zabezpečíme profesionálne ocenenie nehnuteľnosti, marketing, predaj, právny servis aj pomoc pri súvisiacom financovaní.

Plánujete predaj bytu, domu alebo pozemku v Košiciach a okolí?

Kontaktujte VISUAL REAL & FINANCES.

📞 0948 863 836

🌐 www.visualreal.sk

Predávajte s prehľadom. Aby ste už pred podpisom zmluvy vedeli, koľko vám z predaja skutočne zostane.

Upozornenie: Článok má informačný charakter. Konkrétne daňové povinnosti závisia od okolností predaja, spôsobu nadobudnutia a ďalších príjmov predávajúceho.