Predaj bytu nie je len o zverejnení inzerátu a podpise kúpnej zmluvy. Ešte pred prvou obhliadkou je dobré poznať reálnu hodnotu bytu, pripraviť potrebné dokumenty a vedieť, ako bude predaj financovaný. Správne nastavený postup môže predaj urýchliť a zároveň predísť problémom pri hypotéke, zmluvách či prevode vlastníctva.

Pozrite si celý postup predaja bytu krok za krokom.

1. SKONTROLUJTE PRÁVNY STAV BYTU

Ako prvé si skontrolujte aktuálny list vlastníctva. Zistíte z neho vlastníkov bytu, ich podiely a prípadné ťarchy – napríklad záložné právo banky, vecné bremeno alebo exekučné záložné právo.

Ak je byt financovaný hypotékou, nie je to prekážkou predaja. Úver sa môže splatiť z kúpnej ceny. Banka následne vydá súhlas s výmazom svojho záložného práva.

Už na začiatku je tiež potrebné vedieť, kto musí predaj podpísať. Pozornosť treba venovať najmä spoluvlastníctvu a bezpodielovému spoluvlastníctvu manželov.

2. ZISTITE REÁLNU PREDAJNÚ CENU

Jednou z najčastejších chýb je určenie ceny iba podľa inzerátov podobných bytov. Inzerovaná cena totiž nemusí byť cenou, za ktorú sa nehnuteľnosť skutočne predá.

Pri stanovení ceny treba zohľadniť najmä:

• lokalitu a konkrétnu ulicu,
• výmeru a dispozíciu,
• stav a rozsah rekonštrukcie,
• poschodie a výťah,
• balkón, lodžiu, pivnicu či parkovanie,
• stav bytového domu,
• orientáciu a výhľad,
• aktuálnu ponuku a dopyt v danej lokalite.

Príliš vysoká cena môže spôsobiť, že byt zostane v ponuke niekoľko mesiacov a neskoršie zlacňovanie začne na kupujúcich pôsobiť negatívne. Príliš nízka cena zase znamená zbytočnú stratu pre predávajúceho.

Cieľom preto nie je nastaviť najvyššiu možnú cenu, ale cenu, pri ktorej je možné dosiahnuť čo najlepší reálny výsledok predaja.

3. PRIPRAVTE BYT NA PREDAJ

Pred fotografovaním a obhliadkami sa oplatí byt upratať, odstrániť prebytočné predmety a čo najviac ho opticky odľahčiť.

Drobné opravy, vymaľovanie poškodenej steny alebo odstránenie výrazných osobných predmetov môžu mať väčší efekt než nákladná rekonštrukcia tesne pred predajom.

Kupujúci by si mal vedieť predstaviť, že v byte býva on – nie súčasný majiteľ.

4. PRIPRAVTE KVALITNÚ PREZENTÁCIU

Pri predaji nehnuteľnosti rozhoduje prvý dojem ešte pred samotnou obhliadkou.

Základom sú kvalitné fotografie a pravdivý, prehľadný popis. Pri vhodných nehnuteľnostiach môže prezentáciu doplniť video, dron, pôdorys, 3D prehliadka alebo vizualizácia možnej rekonštrukcie.

Inzerát by mal obsahovať podstatné informácie bez toho, aby kupujúci musel zisťovať základné údaje telefonicky.

Dôležité je uviesť najmä výmeru, dispozíciu, poschodie, stav bytu, balkón alebo lodžiu, pivnicu, výťah, mesačné náklady a podstatné informácie o bytovom dome a lokalite.

5. SPUSTITE PREDAJ A FILTRUJTE ZÁUJEMCOV

Po zverejnení ponuky prichádzajú telefonáty a obhliadky. Nie každý záujemca je však pripravený byt skutočne kúpiť.

Ak kupujúci financuje kúpu hypotékou, je vhodné vedieť, či má svoje možnosti financovania aspoň predbežne overené.

Predávajúci sa tak môže vyhnúť situácii, keď niekoľko týždňov čaká na kupujúceho, ktorému banka nakoniec potrebnú hypotéku neschváli.

Pri viacerých záujemcoch preto nemusí byť najlepšou voľbou automaticky ten, kto ponúkne najvyššiu cenu. Dôležitá je aj pripravenosť a spôsob financovania.

6. DOHODNITE PODMIENKY EŠTE PRED REZERVÁCIOU

Pred podpisom rezervačnej zmluvy by mali byť jasné hlavné podmienky obchodu:

• konečná kúpna cena,
• výška rezervačného poplatku,
• spôsob financovania,
• termín podpisu kúpnej zmluvy,
• spôsob a termíny úhrady kúpnej ceny,
• termín odovzdania bytu,
• čo v byte zostáva,
• postup v prípade, že kupujúci financovanie nezíska.

Tieto veci je lepšie vyriešiť na začiatku než ich začať dohadovať až pri príprave kúpnej zmluvy.

7. PRIPRAVTE DOKUMENTY POTREBNÉ K PREDAJU

Konkrétne dokumenty závisia od situácie, ale pri bežnom predaji bytu sa rieši najmä:

• nadobúdací titul predávajúceho,
• aktuálne údaje z listu vlastníctva,
• potvrdenie správcu alebo spoločenstva vlastníkov o nedoplatkoch,
• energetický certifikát, ak sa na daný prípad vzťahuje povinnosť jeho predloženia,
• dokumenty banky, ak je na byte hypotéka,
• prípadne znalecký posudok potrebný pre banku kupujúceho.

Časť dokumentov je vhodné riešiť vopred, aby ich vybavovanie neskôr zbytočne nezdržalo obchod.

8. PODPÍŠTE KÚPNU ZMLUVU A BEZPEČNE NASTAVTE PLATBU

Kúpna zmluva musí presne určovať nehnuteľnosť, účastníkov, kúpnu cenu, spôsob jej úhrady a ďalšie podmienky prevodu.

Spôsob platby závisí aj od toho, či kupujúci používa vlastné peniaze alebo hypotéku.

Pri predaji sa môže využiť napríklad bankové financovanie, vinkulácia alebo bezpečná forma úschovy peňazí. Pri byte so súčasnou hypotékou môže časť kúpnej ceny smerovať priamo banke predávajúceho na splatenie zostávajúceho úveru a zvyšok predávajúcemu.

Platobný mechanizmus musí byť nastavený tak, aby chránil obe strany a presne nadväzoval na podmienky uvedené v zmluvách.

9. PODAJTE NÁVRH NA VKLAD DO KATASTRA

Podpisom kúpnej zmluvy sa kupujúci ešte nestáva vlastníkom bytu.

Na kataster sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva spolu s potrebnými dokumentmi. Vlastníctvo prechádza na kupujúceho až povolením vkladu do katastra.

Pri kúpe financovanej hypotékou sa zároveň rieši záložné právo banky kupujúceho.

Preto musia byť jednotlivé kroky – podpis zmlúv, kataster, čerpanie hypotéky a vyplatenie kúpnej ceny – správne časovo zosúladené.

10. ODOVZDAJTE BYT NOVÉMU VLASTNÍKOVI

Posledným krokom je fyzické odovzdanie bytu podľa termínu dohodnutého v kúpnej zmluve.

Pri odovzdaní sa odporúča podpísať odovzdávací protokol, v ktorom sa zaznamenajú:

• • stavy elektromera, plynomera a vodomerov,
• • počet odovzdaných kľúčov,
• • stav bytu pri odovzdaní,
• • odovzdané vybavenie a dokumentácia.

Následne sa rieši prepis energií a oznámenie zmeny vlastníka správcovi bytového domu.

11. NEZABUDNITE NA DAŇ Z PREDAJA

Pred predajom si overte, či vám nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu a súvisiace zdravotné odvody.

Pri posudzovaní je dôležité najmä to, ako a kedy ste nehnuteľnosť nadobudli, či bola zaradená v obchodnom majetku a či ide napríklad o zdedenú nehnuteľnosť.

Častým pravidlom je 5-ročná lehota, no nie je správne automaticky predpokladať, že každý predaj po piatich rokoch bude posudzovaný rovnako.

Pred podpisom zmluvy je preto vhodné daňovú situáciu preveriť.

NA ČO PREDÁVAJÚCI NAJČASTEJŠIE ZABÚDAJÚ?

Pri predaji sa problémy často neobjavia pri samotnom inzerovaní, ale až neskôr – keď kupujúci potrebuje hypotéku, banka ocení byt na nižšiu sumu, na liste vlastníctva je ťarcha alebo nie sú správne nastavené termíny v zmluvách.

Preto je dôležité myslieť na celý obchod už pred zverejnením ponuky.

Dobre pripravený predaj má jasnú postupnosť: kontrola nehnuteľnosti → správna cena → príprava a prezentácia → preverenie kupujúceho → rezervácia → zmluvy a financovanie → kataster → odovzdanie bytu.

PREDÁVATE BYT?

Vo VISUAL REAL & FINANCES zabezpečíme celý proces predaja na jednom mieste – od stanovenia ceny a profesionálnej prezentácie nehnuteľnosti cez obhliadky a komunikáciu so záujemcami až po právny servis, financovanie kupujúceho a odovzdanie nehnuteľnosti.

Vďaka prepojeniu realitných a finančných služieb vieme riešiť aj situácie, keď je na predávanej nehnuteľnosti hypotéka alebo kupujúci potrebuje financovanie prostredníctvom banky.

Chcete vedieť, za akú cenu je možné predať váš byt? Kontaktujte nás a radi vám s predajom pomôžeme.