Predávate byt, dom alebo pozemok? Nesprávne stanovená cena, slabá prezentácia či neoverený kupujúci vás môžu pripraviť o tisíce eur.

Realitný trh sa mení a spôsob, akým sa nehnuteľnosti predávali pred niekoľkými rokmi, už nemusí fungovať rovnako. Pozrite sa na sedem najčastejších chýb, ktorým sa pri predaji oplatí vyhnúť.

AKÝ JE REALITNÝ TRH V ROKU 2026?

Za posledné roky prešiel slovenský realitný trh výraznými zmenami. Obdobie lacných hypoték a prudkého rastu cien vystriedalo ochladenie trhu v rokoch 2022 a 2023. Následne sa dopyt postupne obnovil a ceny nehnuteľností začali opäť rásť.

Podľa Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná ponuková cena bývania v druhom štvrťroku 2026 približne 3 041 € za m². Tempo rastu cien sa však v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom spomalilo.

Výrazný rast zaznamenal aj Košický kraj. Vyššie ceny však automaticky neznamenajú, že každá nehnuteľnosť sa predá rýchlo a za požadovanú sumu.

Kupujúci musia zohľadňovať svoje finančné možnosti, výšku hypotéky aj mesačnú splátku.

Z dlhodobého hľadiska sú dôležité najmä lokalita, kvalita a dopyt po nehnuteľnosti. V roku 2026 však o úspechu predaja rozhoduje aj realistická cena a správne zvolená stratégia.

1. NESPRÁVNE STANOVENÁ PREDAJNÁ CENA

Najčastejšou chybou je určovanie ceny podľa podobných inzerátov na internete.

Ponuková cena však nie je skutočná predajná cena.

Ak sused ponúka byt za 220 000 €, neznamená to, že sa za túto sumu aj predá.

Hoci ceny nehnuteľností v poslednom období rástli, kupujúci stále musia počítať s nákladmi na hypotéku a vlastnými finančnými možnosťami.

Príliš vysoká cena môže odradiť záujemcov a predĺžiť predaj. Následné opakované znižovanie ceny môže navyše vzbudiť nedôveru.

Riešením je odborné ocenenie, ktoré zohľadňuje aktuálnu situáciu na trhu, lokalitu, stav nehnuteľnosti a porovnateľné predaje.

2. NEKVALITNÉ FOTOGRAFIE A SLABÁ PREZENTÁCIA

Prvý dojem dnes vzniká na internete. Tmavé fotografie, neporiadok či chýbajúci pôdorys môžu spôsobiť, že kupujúci inzerát jednoducho preskočí.

Profesionálne fotografie, video, zábery z dronu, 3D obhliadka alebo homestaging pomáhajú ukázať skutočný potenciál nehnuteľnosti.

Kvalitná prezentácia nie je zbytočný výdavok, ale investícia do úspešného predaja.

3. PREDAJ CEZ VIACERO REALITNÝCH KANCELÁRIÍ

Mnohí majitelia si myslia, že čím viac realitných kancelárií ponúka ich nehnuteľnosť, tým rýchlejšie ju predajú. V praxi to však môže byť presne naopak.

Ak nehnuteľnosť ponúka viacero maklérov, každý komunikuje s inými záujemcami a nikto nemusí mať úplný prehľad o skutočnom dopyte.

Vzniká tak väčšie riziko tlaku na predávajúceho, aby znížil cenu. Maklér, ktorý má záujemcu, totiž nevie, či predaj nakoniec zrealizuje práve on. Môže preto uprednostniť rýchle uzavretie obchodu pred vyjednaním najlepších podmienok pre majiteľa.

Pri spolupráci s jednou realitnou kanceláriou má maklér prehľad o počte záujemcov, ich reakciách aj dôvodoch, prečo sa rozhodujú kúpu uskutočniť alebo nie.

Ak je cena správne nastavená, skúsený maklér nemusí tlačiť na jej znižovanie len preto, aby nehnuteľnosť predal čo najrýchlejšie. Môže pracovať so záujemcami a hľadať kupujúceho, ktorý ponúkne najvýhodnejšie podmienky, aj keď to môže trvať o niečo dlhšie.

Rozhodujúca preto nie je kvantita realitných kancelárií, ale kvalitne nastavená spolupráca, marketing a vyjednávacia stratégia.

4. PODCENENIE PRÍPRAVY NEHNUTEĽNOSTI

Kupujúci sa nerozhodujú iba podľa rozlohy a lokality. Dôležitý je aj celkový dojem z obhliadky.

Neuprataný priestor, drobné poškodenia či nevhodné osvetlenie môžu negatívne ovplyvniť ich rozhodovanie.

Často pritom stačí vymaľovať, odstrániť nepotrebné predmety a vhodne upraviť interiér.

Aj malé úpravy môžu výrazne zlepšiť prvý dojem a pomôcť kupujúcemu predstaviť si nehnuteľnosť ako svoj budúci domov.

5. NEOVERENIE FINANCOVANIA KUPUJÚCEHO

Nájsť záujemcu ešte neznamená úspešne predať.

Kupujúci môže súhlasiť s cenou, podpísať rezervačnú zmluvu a následne zistiť, že mu banka neposkytne požadovanú hypotéku.

Predávajúci tak stráca čas a môže prísť o ďalších vážnych záujemcov.

Vo VISUAL REAL & FINANCES dokážeme ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy orientačne preveriť finančné možnosti kupujúceho.

Vďaka hypotekárnemu poradenstvu vieme posúdiť jeho príjem, existujúce záväzky, vlastné zdroje a predbežné možnosti získania hypotéky.

Takéto preverenie síce nenahrádza konečné rozhodnutie banky, ale môže včas odhaliť riziká, ktoré by mohli celý predaj skomplikovať.

Výhodou pre predávajúceho je väčšia istota, že záujemca má reálnu možnosť kúpu financovať, ešte skôr, ako sa nehnuteľnosť stiahne z ponuky.

6. PODCENENIE PRÁVNYCH A DAŇOVÝCH POVINNOSTÍ

Nie každý predaj nehnuteľnosti je automaticky oslobodený od dane z príjmov.

Pri nehnuteľnostiach sa často uplatňuje päťročná lehota, jej začiatok však závisí od spôsobu nadobudnutia.

Pozor najmä pri novostavbách! Pri dokončenom dome postavenom vlastnou výstavbou sa päťročná lehota spravidla posudzuje od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, nie od začiatku výstavby.

Pri predaji domu spolu s pozemkom sa navyše oslobodenie od dane posudzuje samostatne za dom a samostatne za pozemok.

Dôležité je tiež preveriť list vlastníctva, prípadné ťarchy, zmluvy a bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny.

Právne a daňové otázky je najlepšie vyriešiť ešte pred začiatkom predaja, nie až po nájdení kupujúceho.

7. NESPRÁVNE NAČASOVANIE PREDAJA A KÚPY NOVEJ NEHNUTEĽNOSTI

Mnohí majitelia predávajú svoju súčasnú nehnuteľnosť preto, aby si mohli kúpiť väčší byt alebo rodinný dom. Práve nesprávne načasovanie týchto dvoch obchodov môže spôsobiť vážne komplikácie.

Predstavte si, že nájdete vysnívaný dom, zaplatíte rezervačnú zálohu a počítate s tým, že jeho kúpu zafinancujete predajom svojho bytu.

Ak sa však byt nepodarí predať včas, môžete sa dostať pod časový tlak a byť nútení výrazne znížiť cenu.

Rovnako riziková je situácia, keď svoju nehnuteľnosť predáte, ale nové bývanie ešte nemáte zabezpečené.

Dôležité je preto správne naplánovať termíny predaja, financovania, podpisu zmlúv aj odovzdania nehnuteľností.

Skúsený realitný maklér dokáže pomôcť zosúladiť oba obchody tak, aby sa minimalizovalo riziko finančných strát či dočasnej straty bývania.

Správne načasovanie môže byť rovnako dôležité ako samotná predajná cena.

KOĽKO VÁS MÔŽU TIETO CHYBY STÁŤ?

Predstavte si nehnuteľnosť s trhovou hodnotou 200 000 €.

Ak sa v dôsledku nesprávne nastavenej stratégie predá iba za 190 000 €, rozdiel predstavuje 10 000 €.

Ide o ilustračný príklad, ktorý ukazuje, aký význam môže mať správne ocenenie, profesionálna prezentácia a skúsené vedenie predaja.

A to ešte nepočítame čas strávený zbytočnými obhliadkami, riziko neúspešného financovania či náklady spôsobené nesprávnym načasovaním predaja.

PREDAJTE SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ BEZ ZBYTOČNÝCH CHÝB

Predaj nehnuteľnosti patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia. Správne ocenenie, profesionálna prezentácia, preverenie kupujúceho a bezpečný právny postup môžu výrazne ovplyvniť výsledok.

Vo VISUAL REAL & FINANCES zabezpečujeme kompletný realitný servis – od ocenenia a profesionálneho marketingu až po právne služby a hypotekárne poradenstvo.

Neviete, za koľko môžete predať svoju nehnuteľnosť v roku 2026?

Cena, za ktorú sa podobné nehnuteľnosti ponúkajú, nemusí byť cenou, za ktorú sa skutočne predávajú.

Pomôžeme vám zorientovať sa na aktuálnom trhu, určiť realistickú predajnú cenu a navrhnúť vhodnú stratégiu predaja.

VISUAL REAL & FINANCES

Reality | Hypotéky | Financie

Tel.: 0948 863 836

Web: visualreal.sk